Zaległości w BIK są analizowane indywidualnie (nie powinny przekroczyć 200 zł i nie być dłuższe niż 60 dni). Bank wymaga standardowych dokumentów. Przyjrzyjmy się jednak źródłom dochody jakie akceptuje BOŚ Bank dla kredytów mieszkaniowych.

• minimalna kwota dochodu netto niezbędna do wnioskowania o kredyt: brak limitu
• Umowa o pracę: średnia za ostatnie 3 miesięcy. Premie są akceptowane indywidualnie (jeśli premie są regularne, bank uznaje praktycznie 100% premii, jeśli nie są regularne - proporcjonalnie.) Bank nie uwzględnia premii jednorazowych.
• Umowa na czas określony jest akceptowana: gdy trwa minimum od 3 miesięcy i nie zakończy się w przeciągu roku od dnia złożenia wniosku.
• dochód na zwolnieniu lekarskim związanym z ciążą jest akceptowany: tak
• dochód na urlopie macierzyńskim oraz podwyżka od pracodawcy nie są akceptowane jako zwiększenie dochodu gospodarstwa domowego. j
• Bank nie akceptuje wynagrodzenia pobieranego w gotówce
• Umowa zlecenia/o dzieło: tylko jako dochód dodatkowy (nie dotyczy pożyczek gotówkowych) średnia za ostatnie 12 miesięcy. Bank honoruje 50% wpływu na rachunek bankowy, zarówno w przypadku umowy zlecenia, jak i umowy o dzieło (niezależnie od osiąganych kosztów uzyskania).(w przypadku przeniesienia praw autorskich bank honoruje 50% dochodów, ew. dodatkowe informacje). Umowa musi trwać minimum 12 miesięcy.
• Dochody z najmu: W przypadku wynajmu na czas nieokreślony, bank honoruje 100% miesięcznie uzyskanej kwoty, w przypadku umowy na czas określony 75% miesięcznie uzyskiwanego dochodu z najmu
• Działalność gospodarcza: średnia za ostatnie 12 miesięcy + miesiące bieżącego roku. Wymagane jest prowadzenie działalności przez okres minimum 12 miesięcy.
• amortyzacja - nie jest uwzględniana przy wyliczaniu dochodu
• w przypadku samozatrudnienia bank wymaga prowadzenia działalności gospodarczej przez 12 miesięcy
• ryczałt ewidencjonowany: bank uwzględnia 50% przychodów jako dochód netto.
• karta podatkowa: bank uwzględnia dziewięciokrotność kwoty płaconego podatku jako dochód netto.
• Działalność rolnicza: tak
• Dochody z zagranicy: rozpatrywane są indywidualnie; zwykle akceptowane, jeśli zostały osiągnięte w krajach UE i na podstawie umowy o pracę.
• Dywidendy: tak
• Żadne diety nie są brane pod uwagę.
• Alimenty: tylko zasądzone, bank przyjmuje 50% ich wartości, muszą trwać min. 12 miesięcy
• Kredyt dla zawodów zaufania publicznego: niedostępny

Mocne strony kredytu hipotecznego w BOŚ Bank

Jeśli pracujesz w branży finansowej bank obniży Ci marżę aż do 0,75% pod niezbyt wygórowanymi warunkami dotyczącymi przychodów i posiadania konta w BOŚ Bank. Wielki plus. Bank Ochrony Środowiska ma także fajną ofertę sprzyjającą ekologii. Mocną stroną kredytu w tym banku są atrakcyjne warunki kredytowania domów, które wykorzystują odnawialne źródła energii (OZE) np. pompy ciepła czy kolektory słoneczne,  które mają status budynku niskoenergochłonnego (nie większa niż 70 kWh/(m2/rok)) lub status budynku pasywnego - tj. takiego, dla którego wielkość energii niezbędnej do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem domu, określona w świadectwie charakterystyki energetycznej, jest nie większa iż 15 kWh/(m2/rok). Niewątpliwie zaletą kredytu hipotecznego w Boś Bank jest to, że w pożyczce można zawrzeć także koszty luźniej związane z zakupem nieruchomości np. koszty konsumpcyjne. Oczywiście w BOŚ można wziąć także pożyczkę hipoteczną na dowolny cel ale tutaj marże są ponad 2 razy wyższe niż kredytu na zakup nieruchomości co stawia bank raczej w ogonie peletonu bankowego. Maksymalny okres kredytu wynosi aż 35 lat, a najstarszy kredytobiorca może mieć maksymalnie do 70 roku życia.  To nie zdarza się często w innych bankach. Wakacje kredytowe są dostępne bez dodatkowych opłat do 3 miesięcy. Można oczywiście za opłatą wydłużyć termin spłaty aż do 3 lat.

Mankamenty kredytu hipotecznego w BOŚ Banku

Trzeba mieć dużo cierpliwości w oczekiwaniu na decyzję o przyznaniu bądź odmowie udzielenia kredytu na dom bądź mieszkanie. Zdarza się, że po ledwie 1-2 dniach spóźnieniu w spłacie raty kredytu, klientów zaczyna nękać firma windykacyjna wynajęta przez bank co na pewno nie jest przyjemnym doświadczeniem. Pracownicy w oddziałach BOŚ Banku mają też często brak w wiedzy odnośnie oferty kredytów hipotecznych. Było naprawdę śmiesznie kiedy w banku pytałem o szczegóły kredytu hipotecznego. Boś Bank to polski państwowy bank, o którego problemach finansowych pisałem już na blogu. Zostały zażegnane poprzez przelanie ok 400 mln zł na konto boś banku pochodzących od innych państwowych spółek. To już taka ciekawostka jak funkcjonuje bank "polityczno-urzędniczy". Co zabawne bank nie ma preferencyjnych kredytów hipotecznych dla osób publicznych.

Minimalna kwota dochodu netto niezbędna do wnioskowania o kredyt hipoteczny w BNP Paribas wynosi 1500 zł na osobę w gospodarstwie domowym. Przykładowo małżeństwo musi razem zarabiać na rękę miesięcznie przynajmniej 3 000 zł. Jeśli chodzi o złe wpisy w BIK to BGŻ nie akceptuje opóźnień powyżej 90 dni. Zaległości w spłatach zobowiązań do 90 dni są oceniane indywidualnie. Jakie warunki trzeba spełnić aby dostać kredyt hipoteczny w BNP? Przede wszystkim liczy się źródło dochodu:

• Umowa o pracę musi trwać minimum 6 miesięcy, do zdolności brana średnia za 6 ostatnie miesięcy.
• premie regulaminowe, trzynastki - 100% (średnia za ostatnie 12 miesięcy) - do zdolności przyjmowane nie więcej niż 30% podstawowego wynagrodzenia
• premie uznaniowe - przyjmowana jest średnia z trzech najniższych premii w danym roku z ostatnich trzech lat (np. [najniższa premia 2010+najniższa premia 2011+najniższa premia 2012]/3) - do zdolności przyjmowane nie więcej niż 30% podstawowego wynagrodzenia
• nadgodziny, prowizje, diety - 50% średniej z ostatnich 12 miesięcy
• umowa na czas określony jest akceptowana: min. staż 6 miesięcy u obecnego pracodawcy, a łączny nie krótszy niż 24 miesiące (przerwy w pracy nie dłuższe niż 3 miesiące. Umowa musi trwać min. 6 miesięcy do przodu (3 miesiące w przypadku nauczycieli)
• czy dochód na zwolnieniu lekarskim związanym z ciążą jest akceptowany: tak, gdy wynagrodzenie płacone przez pracodawcę (ostateczna ocena dochodu dokonywana indywidualnie)
• czy dochód na urlopie macierzyńskim jest akceptowany: tak, gdy nie jest to jedyny dochód gospodarstwa domowego i umowa jest na czas nieokreślony (ostateczna ocena dochodu dokonywana indywidualnie)
• Bank nie zaliczy podwyżki bo wylicza średnią za 6 ostatnich miesięcy pracy
• Umowa zlecenia/o dzieło: minimalny okres trwania: minimalny okres uzyskiwania dochodów z tytułu umowy zlecenia/o dzieło wynosi 12 m-cy, przy czym dopuszcza się krótszy okres uzyskiwania dochodów z tego tytułu (3 m-ce) - jeżeli umowa zlecenie/o dzieło jest łączona z umową o pracę u tego samego pracodawcy
• Dochody z najmu: min. okres 12 miesięcy - średnia za 12 miesięcy
• Działalność gospodarcza: min. okres 12 miesięcy (jeżeli ma być uznany za stabilny to 48 miesiące). Dla KPiR bank pod uwagę bierze niższą z dwóch wartości a) średni miesięczny dochód netto w ostatnim roku podatkowym b) średni miesięczny dochód netto za ostatnie 12 miesiące kalendarzowe
• przypadku samozatrudnienia dochód netto ustalany jest na podstawie danych finansowych za poprzedni rok podatkowy oraz rok bieżący
• ryczałt: min. okres 12 miesięcy (jeżeli ma być uznany za stabilny to 48 miesiące) - dochód netto ustalany jest na podstawie danych finansowych za poprzedni rok podatkowy oraz rok bieżący -liczony na podstawie wzoru "zaszytego" w kalkulatorze
• karta podatkowa: min. okres 12 miesięcy (jeżeli ma być uznany za stabilny to 48 miesiące) - dochód netto ustalany jest na podstawie wymiaru karty podatkowej na dany rok -liczony na podstawie wzoru "zaszytego" w kalkulatorze
• Działalność rolnicza: min. okres 12 miesięcy (jeżeli ma być uznany za stabilny to 48 miesiące)- średnia miesięczna za ostatnie 12 miesiące kalendarzowe
• Dochody z zagranicy: nie
• Dywidendy: raczej nie - indywidualnie
• Diety: mogą być uwzględnione tylko tylko w przypadku dochodu kierowców - nie więcej niż 50% dochodu z tytułu diet
• Alimenty: nie
• Inne źródła: akceptowane stypendium doktoranckie oraz dochody z mandatu posła
• Bank udziela preferencyjnych kredytów mieszkaniowych osobom pracujących w zawodach zaufania publicznego o czym wspominam w mojej opinii o kredycie hipotecznym BGŻ BNP PARIBAS.

Zalety kredytu hipotecznego w BNP Paribas

Kredyt hipoteczny w BNP Paribas jest dosyć skomplikowany i dostępny w bardzo wielu konfiguracjach z produktami dodatkowymi. Może to być wada ale dla osób, które korzystają z pomocy rekina jest to zaleta bo dzięki temu można umiejętnie obniżyć koszt kredytu. BNP Paribas oferuje kredy i pożyczkę hipoteczną. Ta druga może być wykorzystana na dowolny cel natomiast jest około 40% droższa niż kredyt na zakup nieruchomości. Jeśli...

• chcesz kredyt na nie dłużej niż 20 lat;
• masz konto osobiste w BNP Paribas z wpływami miesięcznymi min. 7500 zł;
• wykonujesz jeden z tych zawodów: pracownik służb mundurowych, pracownik naukowy, pracownik bankowy, pracownik zakładu ubezpieczeń, nauczyciel, lekarz, stomatolog, weterynarz, architekt, prawnik, notariusz, komornik lub sędzia;

...bank zastosuje najniższą przewidzianą marżę kredytu w wysokości 1,8%, a prowizja wyniesie max 4%.

Wady kredytu hipotecznego w BNP Paribas

Bank wymaga minimum 20% wkładu własnego. Teoretycznie możliwe jest LTV 90% czyli tylko 10% wkładu własnego ale trzeba dać w zastaw środki na koncie bankowym bądź obligacje skarbowe. Wadą kredytów hipotecznych jest to, że przed wstępną decyzją kredytowa wymagany jest operat szacunkowy z wyceny nieruchomości. Jeśli go nie masz musisz go wykonać, a to koszt kilkuset złotych. Trzeba także uważać bo bank wymaga operatu dokonanego przez autoryzowanego przez BGŻ rzeczoznawcę. Za największy minus uważam to, że nie-finansista tj. przeciętny klient banku sam nie jest w sanie ocenić czy uzyskana oferta jest dobra czy nie. Marża kredytu może wydawać się niska, ale oprocentowanie jest liczone według WIBOR 3M, rzadziej 6M lub 12M. Historycznie WIBORY na dłuższe okresy były przez ponad 80% zawsze wyższe niż WIBOR3M od 2000 roku. To nie koniec kosztownych haczyków. Kluczem zazwyczaj jest ubezpieczenie Cardiff, które podwyższa marże kredytu 0 0,99 p.p. oraz inne ubezpieczenia kredytu (wydają się malutkie ale są doliczane do każdej raty kredytu co znacznie wpływa na całkowity koszt kredytu). Przeciętny kredytobiorca kieruje się zazwyczaj tylko wysokością marży kredytu i wysokością prowizji. na tej podstawie podejmuje często błędną decyzję ponieważ ubezpieczenie, dodatkowe produkty i sposób kalkulacji rat ma znaczący wpływ na koszt całkowity kredytu. Bank przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu, podobnie jak parę innych banków, sprawdza BIK i weryfikuje wartość nieruchomości. Wiąże się to z opłatą około 350 zł. Po tym fakcie można dostać decyzję odmowną czyli nie dostać kredytu. Klienci rekina nie muszą się jednak o to martwić bo przed złożeniem wniosku sprawdzam czy dana osoba ma szanse na pozytywną decyzję BNP Paribas.

Twój BIK nie jest czysty? ING Bank nie przekreśli twoich szans na kredyt automatycznie, choć jest to bardzo prawdopodobne. Zaległości 0-30 dni są akceptowalne, o ile udowodni się brak własnej winy, jest szansa na procedowanie wniosku. W przypadku zadłużenia o statusie windykacja, ważne jest aby zadłużenie było spłacone minimum 2 lata przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny lub pożyczkę hipoteczną. Bank nie ma z góry określonych minimalnych dochodów netto przypadających na członka gospodarstwa domowego. ING Bank Ślaski przy ocenie twojego wniosku kredytowego bierze pod uwagę następujące źródła utrzymania:

• Umowa o pracę: średnia za ostatnie 3 miesiące, na czas nieokreślony - staż min. 3 miesiące, na czas określony staż min. 6 miesięcy i okres obowiązywania umowy min. 12 miesięcy w przód. Premie i nadgodziny są brane pod uwagę w 100% o ile zostaną uwzględnione w całości na zaświadczeniu o zatrudnieniu i wliczone do średniej dochodów.
  • umowa na czas określony jest akceptowana: tak
  • czy dochód na zwolnieniu lekarskim związanym z ciążą jest akceptowany: tak
  • czy dochód na urlopie macierzyńskim jest akceptowany: tak
• Umowa zlecenia/o dzieło: średnia za ostatnie 12 miesięcy, w przypadku 50% kosztów uzyskania dochodu bank honoruje 80% dochodów netto (wpływów na rachunek). Dotyczy to wszystkich typów umów cywilno-prawnych. Wymagana ważność umowy minimum 3 miesiące w przód.
• Dochody z najmu: średnia za ostatnie 12 miesięcy.
• Działalność gospodarcza: średnia za ostatnie 12 miesięcy
  • w przypadku samozatrudnienia bank wymaga prowadzenia działalności gospodarczej przez 12 miesięcy (do tego limitu bank wlicza m.in. wcześniejszą umowę o pracę, umów cywilnoprawnych i wcześniej prowadzonej działalności)
  • ryczałt: bank uwzględnia procent przychodów według swojego kalkulatora jako dochód netto (dochód = 20% przychodu)
  • karta podatkowa: bank uwzględnia 4,26-krotność kwoty płaconego podatku jako dochód netto.
• Działalność rolnicza: nie
• Dochody z zagranicy: nie
• Dywidendy: tak, jeśli są systematyczne
• Diety: nie
• Alimenty: nie

Opinia o kredycie hipotecznym w ING Banku

ING oferuje raty malejące co znacznie obniża koszty kredytu - jeśli taki wybierzesz, bo domyślnie bank zaproponuje raty równe. Na plus zaliczam także obsługę , która jest na wysokim poziomie w porównaniu do innych banków, choć tutaj uważam, że mBank jest minimalnie lepszy, w tej kwestii. ING nie ma preferencyjnych kredytów hipotecznych dla polityków.

Słabe strony kredytu hipotecznego w ING Banku

Nie posiadasz oszczędności czyli tzw "wkładu własnego" minimum 20% wartości nieruchomości? Kredytu hipotecznego w ING Banku nie dostaniesz. Gorzej w ING mają drobni przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą, którzy chcą kupić na kredyt nieruchomość komercyjną. Kredy hipoteczny może w takim wypadku pokrywać tylko 30% powierzchni komercyjnej. Kredyt w ING Banku Śląskim może być bardzo drogi. Samo konto i jego użytkowanie lub brak użytkowania średnio kosztuje ok 80-100 zł rocznie. Szczególnie jednak należy uważać na oferty ING "0% prowizji" albo w stylu "my panu obniżymy marżę kredytu o 0,05 p.p. ale zakupi pan pakiet ubezpieczeń". Formalnie w ING obowiązkowe jest tylko ubezpieczanie nieruchomości ale zdecydowana większość klientów ING przy okazji kredytu hipotecznego wychodzi z ich całym pakietem np. ubezpieczaniem spłat kredytu, ubezpieczaniem na życie, ubezpieczaniem od utraty pracy, ubezpieczaniem wkładu własnego itd. W skrajnych sytuacjach zdarzało się, że kredytobiorca ubezpieczył całą rodzinę przy okazji kredytu hipotecznego. Całkowity koszt kredytu wychodzi bardzo wysoki ale kredytobiorcy nie są tego świadomi. Warto zwrócić uwagę, że ING Bank jako jeden z nielicznych do obliczania oprocentowania kredytu hipotecznego stosuje WIBOR 6M, który przez ostatnie 17 lat był przez 80% czasu wyższy niż WIBOR 3M, który stosują inne banki. Oznacza to po prostu wyższe oprocentowanie kredytu.