Inwestycja Rekina w prestiżowe mikro-kawalerki

Jeśli śledzisz bloga od dawna, wiesz, że nie jest to moja pierwsza inwestycja w nieruchomości. Poprzednią opisywałem w artykule: Jak opłacalnie zainwestować w mieszkanie na wynajem?. Jednym z największych błędów, o którym wspomniałem w rankingu moich inwestycji było, to, że od momentu zakupu do pierwszego wynajęcia lokalu minęło około 1,5 roku. Wiązało się to z tym, iż ciężko z Rumunii prowadzić remont i wyposażać mieszkanie na odległość. Co więcej, nie jest to mój rekord, bowiem inna moja nieruchomość stoi pusta od 3 lat w związku z problemami z ekipą remontową, przez którą zostałem oszukany oraz biurokracją Państwa ciągnącą się długimi miesiącami.

Jest to także przestroga dla każdego, kto podobnie jak ja inwestuje w nieruchomości z doskoku. O ile poprzednie lata to szalony wzrost cen nieruchomości o tyle w najbliższych latach nie ma co liczyć na realny wzrost cen. Może on być nominalny tj. osłabiał się będzie pieniądz, a inflacja pozostanie wysoka ze względu na politykę rządu i NBP oraz lokalny i globalny dodruk pieniądza. Podsumowując to efektywny najem będzie robił stopę zwrotu, a nie wzrost cen nieruchomości. W związku z tym, Ci którzy kupili nieruchomości zbyt drogo, koszty utrzymania obiektu mają wysokie, a lokalizacja i stan lokalu nie są mocno konkurencyjne – nie będą mieli dobrych wyników finansowych.

Ceny nieruchomości w najbliższych latach

Dodruk pieniądza napędza wzrost cen aktywów na świecie. Rynek nieruchomości jest tak ogromny, że wpływ dodruku jest dużo mniejszy niż na rynek akcji i obligacji. Niemniej duże miasta, w tym polskie i rumuńskie korzystają z tego zjawiska. Inwestorzy, w tym Ci instytucjonalni nadal lokują kapitał w mieszkaniach na wynajem.

Jeśli chodzi o Polski rynek, który z pewnością interesuje Cię najbardziej to na istotny wzrost cen nieruchomości możemy liczyć dopiero w tedy, kiedy duża podaż pieniądza wykreowana już teraz przez NBP zacznie szybciej krążyć w gospodarce. Nastąpi to zatem, wtedy kiedy gospodarka mocniej odbije w górę. Szacuję, że będzie to nie wcześniej niż w 2022 roku, choć wiadomo jak szybko sytuacja potrafi się zmienić w związku z pandemią, sytuacją polityczną w Polsce i światową. Przykładowo jeszcze parę miesięcy temu nie przypuszczałem, że Joe Biden wygra wybory w USA i zmieni się kurs gospodarczy, a zatem i perspektywy dolara z kursu na 5 zł na kurs w stronę 3 zł. Z perspektywy gospodarki UE i Polski jest to korzystne wydarzenie (wygaszanie wojny handlowej, na której traciła Europa).

Mikro-kawalerki – „chów Polaka zwyczajnego”?

Moja inwestycja zakłada podział lokalu 63 m2 na 3 mikro-kawalerki po 16-20 m2. Przy okazji mojej poprzedniej inwestycji, dowiedziałem się, że Polacy (tak samo wygląda to w Rumunii), nie chcą płacić proporcjonalnie więcej za większy metraż w centrum miast. Przykładowo popyt na komfortowe 2-pok mieszkanie w Katowicach w samym centrum o metrażu 40 m2 jest na poziomie 1350-1400 zł netto + rachunki i czynsz (całkowity koszt miesięczny ok. 1800 zł).

Reklama

Z kolei mikro-kawalerki 16 m2-20 m2… są ledwie o 100-200 zł tańsze ale też rachunki są niższe. Tak więc, Polak w statystycznie przytłaczającej większości woli „klatkę” tańszą o 300-400 zł/mies niż komfortową przestronną kawalerkę dwa razy większą. Wniosek jest zatem prosty – zamiast wynajmować przestronne kawalerki o metrażu 32 m2-40 m2 lepiej zaoferować „klatki” po 16 m2. Różnica w rocznej stopie zwrotu z inwestycji jest znacząca – zamiast 6,4%, wyniesie ona 8,25% netto w realistycznym scenariuszu. To nie chciwość Rekina ale rynek – najemcy – mówią czego chcą.

Trend mikro-kawalerkowy będzie się pogłębiał. Singli jest coraz więcej, migracja siły roboczej do miast będzie dalej postępować, także tej z zagranicy będzie przybierać na sile. Praca zdalna, choć ma entuzjastów, jest dużo mniej efektywna niż stacjonarna w ujęciu całej gospodarki, także entuzjaści przewidujący emigrację z miast i rozwój pracy zdalnej gorzką się rozczarują. Ludzie jako ogół populacji są po prostu zbyt mało zdyscyplinowani i muszą mieć przysłowiowego „bata” nad sobą.

Co więcej w związku z rosnącym opodatkowaniem, pracujący, szczególnie młodzi do 30-stki będą zmuszeni szukać oszczędności. Nowego flagowego smartfona sobie nie odmówią, ale już na metrażu mieszkania chętnie oszczędzają.

W duże mieszkania na wynajem, te dalej od centrum, czy w mniejszych  miejscowościach nie inwestuję – to nie mój target, większe ryzyko, choć oczywiście stopy zwrotu też mogą być czasami dobre.

Jak dobieram nieruchomość do zakupu, liczę stopę zwrotu, badam konkurencję itp. opisywałem już we wspomnianym artykule: Jak opłacalnie zainwestować w mieszkanie na wynajem?

Jak udało mi się kupić kolejną nieruchomość poniżej ceny rynkowej?

Za mieszkanie 63 m2, I piętro, okna na południe, w prestiżowej lokalizacji, 200 m od rynku dużego miasta zapłaciłem w przeliczeniu 4682 zł/m2 łącznie z kosztami zakupu (taxy notarialne, opłaty, podatki itd.). Mieszkanie oczywiście do generalnego remontu ale to jest plusem z uwagi na planowany podział.

Mieszkanie kupiłem wg. jednego ze sposobów, które opisywałem dla czytelników VIP: Jak kupiłem nieruchomości 20% poniżej ceny rynkowej w latach 2017-2019?. Nie była to oczywiście licytacja komornicza ani mieszkanie z problemami prawnymi.

Materiał przygotowany i aktualizowany dla czytelników VIP z pakietem „Gruba ryba”. Dziękuję, że jesteś ze mną, m.in. dzięki Tobie powstała ta treść.