Jak opłacalnie zainwestować w mieszkanie na wynajem?

W 2017 roku pisałem dlaczego nie inwestowałem w nieruchomości. M.in. głównym czynnikiem przeciw była deflacja/niska inflacja, wyższe niż teraz oprocentowanie lokat bankowych. Ogólnie ceny w zasadzie pozostawały od paru lat na podobnym poziomie. Do tego wszystkiego spodziewałem się podwyżki stóp procentowych, jako, że presja inflacyjna zaczynała narastać, a stopy były na najniższym poziomie w historii Polski (do dziś są, a pojawiają się głosy, że mają być jeszcze niższe – wynika to z obecnej polityki fiskalnej i monetarnej).

Wszystko zaczęło się zmieniać w 2018 roku, gdzie ceny nieruchomości nagle wystrzeliły, głównie za sprawą wlania się pieniądza na rynek z dodruku przez banki centralne, czego nie przewidziałem wtedy. Banki w Polsce bardzo podkręciły akcję kredytową (głównie państwowe nadają temu ton), inflacja zaczęła rosnąć, oprocentowanie lokat spadać. Sytuacja gospodarcza poprawiła się. Inwestorzy w celu efektywnej alokacji rzucili się więc na rynek nieruchomości, gdzie stopy zwrotu są wyższe niż na lokatach bankowych. To wszystko wpierane tanimi kredytami hipotecznymi zaczęło pompować ceny nieruchomości.

Inwestycje Rekina w nieruchomości

Na początku 2018 kupiłem mieszkanie na cele firmowe. Chciałem rozwijać firmę i po prostu potrzebowałem lokalu, żeby posadzić gdzieś pracowników. Kupiłem więc typowo dlatego, że potrzebowałem lokalu, z wizją rozwoju firmy na lata. Katowice-Śródmieście, bardzo dobra lokalizacja, cena 3200 zł/m2. Lokal był do totalnego remontu. Remontu jednak nigdy nie dokończyłem i lokal jest pustostanem do dziś ze względu na moja wyprowadzkę z Polski. Sam tylko koszt czynszu pochłonął dotychczas ponad 11 000 zł. Pomimo to, jestem na plusie ze względu na szalony wzrost cen nieruchomości od 2018 roku. Dziś ceny ofertowe takiego lokalu nie schodzą poniżej 4700 zł, lecz bardzo trudno w ogóle jest znaleźć lokal w tak dobrej lokalizacji.

W 2019 polowałem na okazyjny zakup nieruchomości w Rumunii, w Timisoarze, na cele mieszkalno-firmowe. Nie znalazłem jednak atrakcyjnego lokalu po dobrej cenie. Popyt jest szalony, podaż bardzo mała, a standard niski. W Timisoarze w tej chwili opłaca się tylko zakup gruntu i budowa na własną rękę. Na to nie mam ani czasu ani osoby, która by się zajęła tym projektem.

Inwestycja w nieruchomość na wynajem

O ile zyskowność na wspomnianej inwestycji w nieruchomości w Katowicach była przypadkiem i niezamierzonym efektem to teraz zamierzam zrobić to z premedytacją – kupić mieszkanie typowo na wynajem. Tym razem małe mieszkanie 2-pokojowe, 37 m2, znów ścisłe Śródmieście, cena za metr ok 5100 zł. Stan dobry ale bez ogrzewania gazowego/miejskiego. Pokażę Ci jak prawidłowo zrobić kalkulację opłacalności takiej inwestycji. Zobaczysz jaką realnie stopę zwrotu można osiągnąć.

Reklama

Rekin przyjechał do Polski na wakacje i na zakup inwestycyjny

Kontekst inwestycji

W artykule dotyczącym moich inwestycji przedstawiłem moje podejście do inwestycji wg zasady W. Pareto. Zgodnie z tą zasadą ok 80% majątku lokuję w aktywa względnie bezpieczne. Do tej kategorii należą nieruchomości. Jednak nie chcę aby przekraczały ok 15% mojego całkowitego majątku do czasu przejścia na emeryturę. Wadą nieruchomości jest fakt, że wymaga ona zamrożenia kapitału i nieco czasu własnego. Nie jest to płynne aktywo co wyklucza szybko relokację i skorzystanie z innych okazji inwestycyjnych. To kolejne minusy.

W niedawnym artykule, pisałem, że sprzedałem wszystkie złotówki (prawie). Właśnie to „prawie” zdecydowałem za-alokować w mieszkanie na wynajem. Finalnie więc udział waluty złoty będzie w moim portfelu bliski zeru. Głównie więc w lipcu 2019 mój portfel inwestycyjny to „cash”, depozyty bankowe i stosunkowo duży dług krótkoterminowy (ponad 50%). Czekam na okazję – kryzys finansowy i przecenę aktywów, głównie akcji amerykańskich globalnych korporacji. Wyciągnąłem wnioski z porażki, podczas kryzysu finansowego w 2008 roku. Pozostaje pytanie czy taka szansa na zbicie fortuny znów się pojawi.

Jak wybrałem nieruchomość na wynajem?

Założyłem sobie kryteria jakościowe co do nieruchomości:

Nie ma wielu takich mieszkań na rynku ale znalazłem. Pozostawała kwestia ceny zakupu. To jest właśnie ten moment, w którym bardzo łatwo popełnić błąd. Założyłem, że poniżej 6% stopy zwrotu rocznie taka inwestycja mnie nie interesuje…

Kalkulację trzeba wykonać bardzo wstrzemięźliwie odnośnie potencjalnych przychodów i wręcz przeciwnie w kwestii kosztów.

Jak obliczyć realny potencjał przychodu z najmu?

Otworzyłem najpopularniejsze portale z ogłoszeniami mieszkań na wynajem. Śródmieście oczywiście, czyli tam gdzie jest zlokalizowany cel inwestycyjny.

Żeby znaleźć najemcę uznałem, że mój lokal musi mieć wystrój i standard lepszy niż 70% mieszkań na rynku w tej dzielnicy oraz cenę najmu niższą o co-najmniej 10%. Dla Katowic-Śródmieście i tego konkretnego lokalu taką ceną najmu jest 1300 zł miesięcznie + opłaty i czynsz.

Roczny potencjał przychodu obliczyłem więc jako 11 miesięcy przemnożone przez 1300 zł. Daje to 14 300 zł. Wybór opodatkowania jest ważny, wybrałem wstępnie ryczałt czyli 8,5%. Po opodatkowaniu ryczałtowym daje to więc 13 085 zł.

Przyjąłem 11 miesięcy bo lokal trzeba odświeżyć, a i w przyszłości może wystąpić sytuacją, w której na odpowiedniego najemcę trzeba będzie poczekać.

Realny roczny przychód do osiągnięcia to więc 13 085 zł

Kalkulacja kosztów zakupu

W przypadku tej nieruchomości koszty zakupu kształtują się następująco.

Zakup bezpośredni, tak więc nie ma kosztów pośrednika nieruchomości. Nie brałem także kredytu hipotecznego, którego koszt roczny wg mojej porównywarki zaczyna się od około 3,5%.

Kalkulacja kosztów remontu i wyposażenia

Przy tej kalkulacji korzystam z allegro, porównywarek cen itp. Uwzględniam także koszty dostaw. Największym kosztem będzie dokonanie przyłącza do instalacji ogrzewania miejskiego oraz 2 kaloryfery, rurki, zawory i robocizna z tym związana. Poza tym to malowanie pomieszczeń oraz zakupy: małe meble kuchenne, płyta kuchenna, lodówka, mała pralka, sofa, 2 krzesła, drzwi przesuwne z prowadnicami i montażem, 2 skrzydła drzwiowe, talerze, sztućce, szklanki, garnki, czajnik, 4 lampy, 3 halogeny, stolik do pokoju dziennego, szafa na ubrania, wieszaki, małe biurko, stelaż ścienny na telewizor.

Łączny koszt to ok 17 000 zł. Do tego wynagrodzenie osoby, która się tym zajmie i rezerwę na nieprzewidziane koszty. Łącznie 20 000 zł. Jeśli chciałbym kredytować te koszty poprzez kredyt gotówkowy w banku trzeba by doliczyć około 12% wybierając najtańszą ofertę na rynku wg mojej porównywarki kredytów gotówkowych. Wszystko przy założeniu, że kredyt zostanie spłacony w ciągu 1-1,5 roku.

Pozostałe koszty

Do pozostałych kosztów należy zaliczyć m.in. podatek od nieruchomości oraz wynagrodzenie osoby/firmy, która będzie obsługiwała najemcę. Rocznie wyniesie to 1200 zł.

Łączny koszt zakupu i dostosowania nieruchomości

Cena zakupu (198 478 zł) + dostosowanie lokalu (20 000 zł) = 218 478 zł

Kalkulacja zysku z najmu

Podliczmy zatem jaką stopę zwrotu z inwestycji (ROI) osiągnę po opłaceniu podatków.

Przychód: przychód z najmu (13 085 zł) – pozostałe koszty (1 200 zł)

Koszt inwestycji: 218 478 zł

Zwrot z inwestycji netto: 11 885 zł/218 478 zł = 5,4%

Podsumowanie

Mieszkanie po około 5 latach zamierzam sprzedać, żeby nie ponosić kosztów kolejnego remontu np. wymiany podłogi, bardziej nowoczesnego wystroju np. łazienki. Do tego cena najmu będzie rewaloryzowana o oficjalny wskaźnik inflacji co roku. Wzrost cen nieruchomości zakładam, że pokryje część realnej inflacji.

Oczywiście jak każda inwestycja i ta wiąże się z ryzykiem. Przykładowo może to być nieuczciwy najemca, pożar budynku, zalanie, zwarcie instalacji elektrycznej, nowy podatek itp. Skalkulowany zysk zatem nie jest pewny ale zrobiony prawidłowo. Zyski z inwestycji zamierzam reinwestować.

Inwestycję ujmę w zbliżającej się aktualizacji listy moich inwestycji.

Zapraszam do komentowania i dzielenia się radami.