Czytelnicy, dla których pozyskuje kredyt hipoteczny, zadają dużo pytań. Najczęściej zanim trafią do mnie błądzą sami po bankach borykając się z różnymi problemami. Z odsieczą przychodzą zmiany w prawie, choć jak to w życiu bywa – paragrafy się mnożą a praktyka robi swoje.

W dniu 22 lipca 2017 roku weszła w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym, która wdrożyła do naszego porządku prawnego postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010.

Przywołana Ustawa, zgodnie z zamierzeniami Dyrektywy 2014/17/UE, w jednym akcie zawiera kompleksową regulację problematyki kredytów związanych z nieruchomościami. Znajdują się w niej zasady i procedury działań dla banków, pośredników oraz informacje o prawach i obowiązkach dla kredytobiorców.

Najważniejsze zmiany, jakie wprowadziła Ustawa to:

1. BANKI I SKOK-I JEDYNYMI PODMIOTAMI UDZIELAJĄCYMI KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

W myśl Ustawy kredytów hipotecznych mogą udzielać wyłącznie instytucje podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (dalej skrót: KNF). Kredytodawcami tymi, wskazanymi w Ustawie są: banki krajowe, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną lub oddziały instytucji kredytowych, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe.

Oznacza to, że kredytów nie będą mogły udzielać podmioty pozabankowe, takie jak np.: instytucje pożyczkowe działające na rynku krajowym oraz pozabankowe firmy pożyczkowe funkcjonujące w innych państwach Unii Europejskiej.

2. KREDYT HIPOTECZNY UDZIELANY W WALUCIE, W KTÓREJ KLIENT UZYSKUJE WIĘKSZOŚĆ DOCHODÓW

Ustawa wprowadza zasadę, że kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub być indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.

Oznacza to, że jeśli zarabiasz w złotych nie dostaniesz kredytu hipotecznego w obcej walucie, np. w euro lub frankach szwajcarskich. A zatem Ustawa o kredycie hipotecznym definitywnie zamyka temat kredytów walutowych, które w praktyce są już rzadkością. Ograniczono swobodę przez brak podstawowej wiedzy frankowiczów na temat zmiany kursów walut obcych.

3. ZAKAZ SPRZEDAŻY WIĄZANEJ

Ustawa zakazuje uzależniania udzielenia kredytu od zakupu innego produktu finansowego (tzw. sprzedaży wiązanej). Zakaz sprzedaży wiązanej nie będzie dotyczyć jednak prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub oszczędnościowo – rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu.

Oznacza to, że nie można już oferować pakietu z dodatkowymi produktami, np. kartą kredytową, obniżającymi marżę stanowiącą składnik oprocentowania lub prowizję. Jednakże w praktyce nadal dozwolona będzie sprzedaż łączona, czyli tzw. ,,cross selling”. A zatem, starając się o kredyt, gdy spotkasz się z propozycją zakładającą „cross selling”, otrzymasz dwa formularze – jeden dla kredytu hipotecznego i drugi z dodatkowymi produktami. Jednakże przyjęcie drugiej oferty nie będzie stanowiło warunku przyznania kredytu.

W praktyce wygląda to jednak tak, że albo bierzesz kredyt z dodatkowymi produktami albo go nie dostajesz. Rekin Finansów pomaga znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny i ominąć wszystkie kruczki.

4. CZYTELNE I ZROZUMIAŁE INFORMACJE O KREDYCIE

Informacje reklamowe i marketingowe dotyczące kredytów hipotecznych mają być jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne.

W komunikatorach (m.in. reklamach) promujących kredyty hipoteczne musi pojawić się reprezentatywny przykład, pokazujący wszystkie parametry cenowe (m.in. stopę oprocentowania, RRSO czy koszty zobowiązania) dla typowego zobowiązania. Komunikatory te w istocie muszą być bardzo zbliżone do komunikatorów promujących aktualnie kredyty konsumpcyjne (gotówkowe). Natomiast wszelkie dwuznaczności i zapis drobnym druczkiem mają zniknąć z plakatów i ulotek reklamowych.

5. ŁATWIEJSZE PORÓWNYWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

Ustawa wprowadziła także minimalny katalog informacji ogólnych dotyczących umowy o kredyt hipoteczny, jakie trzeba udostępnić konsumentowi na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej – przed zawarciem umowy o kredyt. Chodzi m.in. o poinformowanie konsumenta o:

  • okresie na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta,
  • rodzaju dostępnej stopy oprocentowania (należy wskazać czy jest to stopa stała zmienna czy zmienna, czy może stanowiąca połączenie obydwu)
  • całkowitej kwocie kredytu i jego całkowitym koszcie, przedstawionych na reprezentatywnym przykładzie.

Powyższe oznacza, że przed podpisaniem umowy kredytowej klient otrzyma zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, konieczne do oceny konsekwencji i podjęcia świadomej decyzji dotyczącej zawarcia takiej umowy. Informacje te będą przekazywane na formularzu informacyjnym.

Co istotne, formularz informacyjny nie będzie tylko i wyłącznie informacją. Parametry zaproponowane w takim dokumencie będą obowiązujące, jeśli w ciągu 14 dni klient złoży wniosek kredytowy. Jeśli natomiast bank w tym czasie wprowadzi nową promocję i korzystniejsze warunki, klient będzie mógł oczywiście od nowa rozpocząć proces starania się o finansowanie. Jeśli natomiast cena pójdzie w górę, nowe stawki nie będą go już obowiązywać. A zatem, w określonym wyżej terminie klient nie będzie musiał obawiać się o zmianę ceny kredytu.

Na blogu możesz skorzystać z darmowej porównywarki kredytów hipotecznych Rekina Finansów.

6. 21 DNI NA ROZPATRZENIE WNIOSKU KREDYTOWEGO

Jeśli konsument złoży wniosek o zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, w 21 dniu od jego złożenia powinien otrzymać od banku na trwałym nośniku decyzję kredytową. Może on jednak wyrazić zgodę na wcześniejsze przekazanie przez bank decyzji kredytowej. Wraz z decyzją kredytową otrzyma on formularz informacyjny dotyczący kredytu. W praktyce udając się sam do banku po kredyt licz się z tym, że poczekasz nawet 1,5 miesiąca na kredyt.

W ciągu 14 dni od otrzymania decyzji wraz z w/w formularzem konsument będzie miał czas na zastanowienie się i podjęcie ostatecznej decyzji ws. zaciągnięcia kredytu. Pamiętaj, że bank w tym czasie nie będzie mógł zmienić zaproponowanych klientowi w decyzji warunków.

W przypadku decyzji odmownej, kredytodawca będzie miał ją obowiązek klientowi uzasadnić, jeśli wynika ona z informacji zbieranych w bazach danych (np. Biurze Informacji Kredytowej). Ponadto, kredytodawca będzie miał wówczas obowiązek bezpłatnie wskazać, jaki był wynik sprawdzenia w bazie danych z podaniem konkretnej bazy, o jaką chodzi.

Co ważne, jeśli ocena zdolności kredytowej nie została wykonana prawidłowo, kredytodawca nie będzie mógł z tego powodu rozwiązać lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, chyba że jest to dla konsumenta korzystne i się on na to zgodził. Ponadto, przedstawienie przez klienta niekompletnych informacji, niezbędnych do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie będzie podstawą do wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę. Należy jednak pamiętać, że rozwiązanie to nie będzie jednak miało zastosowania, gdy konsument celowo odmówi ujawnienia informacji lub poda nieprawdziwe informacje potrzebne do wykonania oceny zdolności kredytowej.

7. ODSTĄPIENIE OD UMOWY KREDYTOWEJ

Na odstąpienie od umowy kredytowej, bez podania przyczyny, konsument ma 14 dni, liczonych od jej zawarcia. Wystarczające jest wysłanie w tym terminie przesyłki poleconej lub złożenie dokumentu w banku lub u pośrednika lub agenta. Ponadto, na trwałym nośniku klient otrzyma wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Klient nie będzie ponosił kosztów związanych z odstąpieniem od umowy o kredyt hipoteczny, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia).

8. WCZEŚNIEJSZA SPŁATA KREDYTU

Zmiana zawarta w nowym akcie prawnym daje kredytobiorcom również prawo do wcześniejszej spłaty zobowiązania. Do tej pory banki same określały warunki zamknięcia kredytu przed czasem lub w pierwszych latach jego spłaty.

Aktualnie jeżeli konsument zechce wcześniej spłacić swój kredyt, może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny, a kredytodawca ma obowiązek przekazać mu taką informację w terminie 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku.

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Maksymalna rekompensata w przypadku kredytu o zmiennej stopie nie może być wyższa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani też przekraczać 3 proc. spłacanej kwoty.

Dla kredytów ze stałą stopą procentową, opłata za wcześniejszą spłatę będzie mogła być pobierana w całym okresie, w którym obowiązuje sztywne oprocentowanie. Zarówno w przypadku kredytów o stałej, jak i zmiennej stopie oprocentowania, rekompensata nie może przewyższać kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą.

9. RESTRUKTURYZACJA

Gdyby natomiast konsumentowi przydarzyły się problemy z terminową spłatą zadłużenia, nowe regulacje narzucają bankom obowiązek współpracy i szukanie przyczyn tego problemu.

Pierwszym krokiem jest wezwanie do zapłaty: bank wyznaczy klientowi termin nie krótszy niż 14 dni roboczych na dokonanie płatności. W wezwaniu tym bank poinformuje klienta o możliwości złożenia w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Kredytodawca umożliwia restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej klienta.

Restrukturyzacja zadłużenia jest dokonywana na warunkach uzgodnionych przez kredytodawcę i konsumenta.

Sposoby restrukturyzacji

Kredytodawca dokonuje restrukturyzacji zadłużenia przez zaoferowanie konsumentowi:

  • możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego
  • zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego
  • wydłużenie okresu kredytowania
  • inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

Jeśli masz poważne kłopoty z zadłużeniem nie czekaj aż będzie jeszcze gorzej. Rekin pomaga kompleksowo wyjść z zadłużenia.

Szczegółowe wyjaśnienia dotyczące przyczyny odrzucenia wniosku

W przypadku odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi, bez zbędnej zwłoki, w formie pisemnej, szczegółowe wyjaśnienia dotyczące przyczyny odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia.

Umożliwienie konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości

W przypadku:
1) odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia albo
2) bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia

kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwi konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

W przypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości jest mniejsza niż wysokość naszego zadłużenia, kredytodawca:

1) umożliwia spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta;
2) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności wynikających z umowy o kredyt hipoteczny.

Rozwiązania dot. restrukturyzacji mają zabezpieczyć interes konsumenta, tak aby egzekucja nieruchomości była ostatecznym rozwiązaniem.

 

PODSUMOWANIE WPROWADZONYCH ZMIAN

Zmiany, jakie weszły w życie z dniem 22 lipca 2017 r. na mocy omawianej Ustawy można ocenić pozytywnie, głównie ze względu na to, że oferty instytucji finansowych będą teraz bardziej przejrzyste dla klientów. To z kolei powinno zwiększyć zaufanie potencjalnych kredytobiorców, a co za tym idzie – ich zainteresowanie zakupem nieruchomości. Jednym z dobrodziejstw, przyznanych Ustawą, które zdecydowanie chroni interes konsumenta jest możliwość sprzedaży kredytowanej nieruchomości ,,na własną rękę” przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności przez bank w przypadku niemożności spłaty rat kredytu przez konsumenta. Co więcej, nawet jeśli nieruchomość zostanie zbyta przez konsumenta po mniejszej cenie niż kwota jego zadłużenia wobec banku, wówczas bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki ustanowionej na zbytej nieruchomości. To z kolei sprawi, że znikną dotychczasowe obawy potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku wtórnym, związane z zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką. Przypomnijmy, że do tej pory banki nie wyrażały zgody na wykreślenie hipoteki dopóki spłata kredytu nie nastąpiła w całości.

Na nowe przepisy muszą zwrócić szczególną uwagę również firmy deweloperskie, które przedstawiają w różny sposób oferty kredytowe klientom.

Masz pytanie? Możesz skorzystać z pomocy prawnika Rekina Finansów.

Jeśli chcesz zadaj też pytanie w komentarzu. Może inni czytelnicy wesprą Cię radą.