W 2024 roku polski rynek nieruchomości odnotował największą podaż mieszkań od czterech lat ale ceny ofertowe pomimo to pozostają stabilne. Według danych OLX, liczba ofert mieszkań na sprzedaż osiągnęła rekordowy poziom 230575, co miało miejsce 12 grudnia 2024 roku. Tak wysoka podaż jest wynikiem decyzji deweloperów, którzy w poprzednich latach intensywnie rozpoczynali nowe inwestycje, odpowiadając na rosnący popyt i stabilny rynek mieszkaniowy. Mimo tego ceny mieszkań pozostają na względnie stałym poziomie, co rodzi pytania o możliwą zmowę cenową wśród deweloperów.
Rekordowa podaż mieszkań 2024 i ceny w Polsce
Z danych OLX data wynika, że w 2024 roku na polskim rynku nieruchomości dostępna była największa liczba mieszkań na sprzedaż od co najmniej czterech lat. Jednak pomimo tej rekordowej podaży, ceny mieszkań nie uległy znaczącej korekcie. W niektórych przypadkach odnotowano niewielkie spadki, ale ogólnie ceny utrzymują się na wysokim poziomie. W III kwartale 2024 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 18% w skali rocznej wg Centrum Analiz PKO BP, choć tempo wzrostu zaczęło spowalniać w porównaniu z poprzednimi kwartałami.
Podaż mieszkań w grudniu 2024 osiągnęła najwyższy poziom od maja 2020 roku (liczba ofert sprzedaży z portali OLX i Otodom)
Podaż mieszkań deweloperskich będzie nadal rosnąć
Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP), w II kwartale 2024 roku rozpoczęto budowę 62,3 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 3,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz 32,5% rok do roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wyniosła 74,3 tys., co oznacza wzrost o 7,6% kwartał do kwartału oraz o 23,8% w skali roku.
Spadek sprzedaży mieszkań
Na podstawie danych spółek deweloperskich notowanych na giełdach w II kwartale 2024 roku deweloperzy sprzedali w Polsce łącznie 9800 mieszkań na sześciu największych rynkach w Polsce. W całej Polsce odnotowano spadek sprzedaży o blisko 11% w porównaniu z I kwartałem 2024 roku. Największe spadki sprzedaży miały miejsce w Krakowie (27% mniej) i Warszawie (19% mniej). Pierwsze wyniki deweloperów za III kwartał 2024 potwierdzają utrzymanie trendu spadkowego.
Czy istnieje zmowa cenowa deweloperów?
W grudniu 2024 Minister Funduszy i Polityki Regionalnej, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, zwróciła się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) o zbadanie możliwej zmowy cenowej na rynku deweloperskim. Sugeruje, że wyjątkowo wysokie marże deweloperów mogą być wynikiem niedozwolonych porozumień cenowych lub nadużycia pozycji dominującej. Średnie marże w Polsce przekraczają 40% zysku brutto na inwestycję, co znacznie przewyższa średnie wartości w innych sektorach budowlanych (10-15%) oraz w krajach takich jak Niemcy czy Francja, gdzie oscylują one w granicach 20-25%.
Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Maciej Wandzel, odrzuca te oskarżenia, podkreślając, że rynek deweloperski w Polsce jest rozdrobniony, a największa firma ma jedynie 6,5% udziału. Wskazuje, że wysoka marżowość wynika z rosnących kosztów materiałów budowlanych oraz ograniczonej dostępności gruntów.
Ceny nieruchomości w Europie
Analizując aktualne dane z lat 2022–2024 dotyczące cen nieruchomości w Europie, można zauważyć zróżnicowane trendy w poszczególnych krajach.
Niemcy
Po latach wzrostów, w 2023 roku ceny nieruchomości w Niemczech zaczęły spadać. W trzecim kwartale 2023 roku odnotowano spadek o 10,2% rok do roku, co jest największym spadkiem od początku pomiarów w 2000 roku. Eksperci wskazują na pęknięcie bańki spekulacyjnej jako przyczynę tego zjawiska.
Czechy
W 2023 roku ceny mieszkań w Czechach wzrosły o 9,3%, co czyni ten kraj jednym z najdroższych na rynku nieruchomości w Europie Środkowej. Jednak w 2024 roku dynamika wzrostu cen spowolniła, co może być efektem zwiększonej podaży oraz działań rządu mających na celu poprawę dostępności mieszkań.
Rumunia
W ostatnich latach ceny nieruchomości w Rumunii rosły dynamicznie. Według raportu Deloitte, średnia cena za metr kwadratowy w 2023 roku wyniosła 1504 euro. Wzrosty cen były napędzane przez rosnący popyt i rozwijającą się gospodarkę.
Podsumowując, w latach 2022–2024 rynek nieruchomości w Europie wykazywał zróżnicowane trendy. Podczas gdy w Niemczech doszło do spadku cen, w krajach takich jak Czechy i Rumunia odnotowano wzrosty, choć z różną dynamiką. Te różnice wynikają z lokalnych uwarunkowań gospodarczych, polityki rządowej oraz poziomu popytu i podaży na rynku nieruchomości. Trzeba również mieć na uwadze, że Czechy i Rumuni to dosyć małe rynki, gdzie operuje wiele z deweloperskich grup kapitałowych obecnych w Polsce. Taka sytuacja może sprzyjać zmowom cenowym.
Deficyt mieszkań w Polsce w porównaniu z Europą
Pomimo wzrostu podaży mieszkań, Polska wciąż zmaga się z ich deficytem. W Polsce przypada 420 mieszkań na 1000 mieszkańców, podczas gdy średnia europejska wynosi 516. To pokazuje, że nawet przy rekordowej liczbie ofert, krajowy rynek nie zaspokaja w pełni potrzeb mieszkaniowych.
Według danych z 2021 roku, w Niemczech, gdzie ceny w nieruchomości spadają od 2023 roku w dużym tempie, na 1000 mieszkańców przypadało około 515 mieszkań.
Komentarz Rekina Finansów
Rekordowa podaż mieszkań w Polsce w 2024 roku, przy stabilnych cenach i nienaturalnie wysokich marżach deweloperów budzi uzasadnione pytania co do zmowy cenowej na rynku pierwotnym w Polsce. Ważnym pytaniem jest także jak deweloperzy są w stanie tak długo utrzymywać wysokie marże przy spadającym wolumenie sprzedaży. Nie ma już dziś żadnych wątpliwości, iż program socjalny dopłat do kredytów hipotecznych – bezpieczny kredyt 2% – napędził ceny i pozwolił utrzymywać dotychczas tak wysokie ceny nieruchomości. Deweloperzy usilnie zabiegają poprzez lobbying w Sejmie o podobne programy dopłat podatników napędzających popyt na mieszkania. Choć brak jest jednoznacznych dowodów na zmowę cenową, wysokie marże i ograniczona konkurencja (poprzez zrzeszenie deweloperów w Polskim Związku Firm Deweloperskich) budzą wątpliwości co do uczciwości mechanizmów rynkowych – popytu i podaży konsumentów i firm na mieszkania. W porównaniu z innymi krajami Europy, Polska nadal boryka się z większym deficytem mieszkań, co może tłumaczyć opór przed większymi spadkami cen.
