Kredyt hipoteczny czy wynajem – co się bardziej opłaca?

Chcąc się usamodzielnić, stajesz przed decyzją, która będzie miała ogromny wpływ na Twoje finanse przez wiele lat. Co będzie korzystniejsze – wynajem mieszkania czy kredyt hipoteczny? Nie można jednoznacznie wskazać, która możliwość będzie uniwersalnie atrakcyjniejsza. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy, dlatego też warto je poznać przed podjęciem decyzji. Zastanów się, jakie są Twoje potrzeby życiowe i możliwości finansowe. To z całą pewnością ułatwi Ci wybór, który wcale nie jest łatwy.

Ja wybrałem dosyć niestandardową ścieżkę – porzuciłem wygodne życie, własne mieszkanie i dziewczynę na rzecz mobilności i możliwości rozwoju moich umiejętności. Mówiąc wprost zdecydowałem się na najem, tułaczkę po Polsce za pracą w nadziei na to, że sam zarobię w parę lat na mieszkanie. Udało mi się to ale zdaję sobie sprawę, że taka ścieżka okaże się sukcesem tylko dla maksymalnie paru % młodych ludzi.  Zdecydowana większość skupi się na wyborze pomiędzy najmem a kredytem mieszkaniowym. Właściwie to nigdy nie usłyszałem od żadnego znajomego, że rozważa inne niż te dwie opcje, nie licząc tych, którzy dostali mieszkanie od rodziców.

Wynajem – czy to rzeczywiście tańsza opcja?

Panuje przekonanie, że wynajem mieszkania jest tańszym rozwiązaniem niż kupno mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. Wielu młodych ludzi chcąc wyprowadzić się z rodzinnego domu, postanawia zatem znaleźć mieszkanie pod wynajem. Najczęściej okazuje się jednak, że opłaty związane z wynajęciem wcale nie są tak niewielkie. Lokale o niższych opłatach bardzo często nadają się do remontu, co generuje dodatkowe koszta, a mieszkania o wyższym standardzie związane są z wyższym odstępnym. Koszt wynajmu sięga bardzo często do poziomu kosztów, jakie należy mieć na uwadze, spłacając obecnie kredyt hipoteczny. Różnica jednak jest znacząca, spłacając własne mieszkanie, inwestujemy wydawane pieniądze, które po upływie umowy kredytowej będzie zabezpieczeniem dla rodziny i nie straci na swojej wartości.

Poniżej tabela, która przedstawia uśrednione opłaty towarzyszące wynajemcom mieszkania oraz decydującym się na jego kupno z kredytem hipotecznym. Należy pamiętać, że ceny różnią się zależnie od miasta, w jakim zamierzamy mieszkać, a także od metrażu mieszkania. W tabeli uwzględniliśmy mieszkanie w Katowicach o powierzchni od 40 do 60 m2.

Parametry Wynajem Kredyt hipoteczny

Metraż mieszkania

50 m2

50 m2

Koszt miesięczny

1 200 zł

980 zł

Koszt roczny

14 400 zł

11 760 zł

Koszt po 30 latach

432 000 zł

294 000 zł

Opłaty dodatkowe

Zaliczka – 1 200 zł

(wysokość miesięcznego czynszu)

Wkład własny 50 000,00 zł

Opłaty okołokredytowe – 6 000 zł

(w tym PCC, promesa i wycena mieszkania)

 

Koszt gruntownego remontu całego mieszkania

(1 remont na 15 lat eksploatacji mieszkania)

 

74 493 zł

(najniższy koszt 48 257 zł, najwyższy koszt 126 186 zł)

Suma

432 000 zł

424 493 zł

 

 

Wnioskuj o kredyt »

Wynajmując mieszkanie, do opłat należy doliczyć wykorzystane media, a także jednorazową zaliczkę, która najczęściej wynosi równowartość miesięcznego czynszu. To kwota, która zostanie zwrócona, jeżeli wynajmująca nie doprowadzi do żadnych szkód w mieszkaniu w tracie korzystania z niego. Wynajmując mieszkanie nie trzeba martwić się o koszta związane z naprawą usterek, które nie powstały w wyniku lokatorów. Wynajęcie mieszkania to także ominięcie szeregu formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego oraz konieczności zaoszczędzenia pieniędzy, które pokryją wkład własny.

Sprawdź ile kosztuje gruntowny remont mieszkania, który w przypadku własności hipoteki trzeba będzie przeprowadzić przynajmniej raz w ciągu 30 lat eksploatacji nieruchomości. W założeniach, podobnie jak we wcześniejszej tabeli, wciąż mamy mieszkanie o powierzchni 50m2, znajdujące się w Katowicach.

Pomieszczenie przeznaczone do remontu Koszt

Łazienka

• Wymiana hydrauliki i elektryki, nowej wylewki oraz tynków na ścianach, hydroizolacji, następnie położenia płytek, malowania sufitu i zakupu oraz montażu wszystkich urządzeń sanitarnych

 

13 400 zł

(najniższa cena 8 706 zł, najwyższa 25 000 zł)

Kuchnia

• skucie z podłóg starych płytek, wyrównanie ścian i wykonanie nowych tynków, wymiana instalacji hydraulicznych i elektrycznych, wyrównanie ścian położenie nowych tynków, położenie płytek, malowanie ścian, wyposażenie kuchni w sprzęt

 

 

21 253 zł

(najniższa cena 13 051 zł, najwyższa 36 186 zł)

Salon

• Instalacja elektryczna, tynkowanie ścian, wyrównanie podłogi, malowanie ścian i położenie podłogi, wyposażenie salonu

 

20 520 zł

(najniższa cena 13 400 zł, najwyższa 35 000 zł)

Dwie sypialnie

• Nowa instalacja elektryczna, wyrównanie podłogi i ścian, malowanie i założenie podłogi, montaż drzwi, umeblowanie

 

19 320 zł

(najniższa cena 13 100 zł, najwyższa 30 000 zł)

Kredyt hipoteczny – o tym musisz pamiętać

Kredyt hipoteczny wymaga wkładu własnego, który wynosi od 2017 roku 20% wartości nieruchomości. Nie posiadając oszczędności, które pokryłyby wymagany wkład własny, można jednak zdecydować się na ubezpieczenie brakującego wkładu własnego i pokrycie całego zakupu kredytem hipotecznym. Jeśli nie masz 20% wkładu własnego musisz liczyć się z tym, że kredyt będzie dużo droższy niż w moim przykładowym wyliczeniu.

Przy zakupie nieruchomości dodatkowo należy pokryć:

  • ewentualną opłatę transakcyjną dla pośrednika 1-2%,
  • opłatę za założenie i wpis do księgi wieczystej,
  • opłaty okołokredytowe, w tym podatek od kupna mieszkania (PCC 2%) albo VAT 8%/23%,
  • a także sfinansować remont lub wykończenie mieszkania, zależnie od stanu lokalu.

Są to jednak opłaty jednorazowe, które nie wpłyną znacząco na różnicę, jaką możemy zauważyć między kosztem wynajmu a kredytowaniem własnego mieszkania. Największym atutem kupna mieszkania jest jednak poczucie bezpieczeństwa i inwestowanie wpłacanych pieniędzy w nieruchomość. Wynajmując mieszkanie, trzeba liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu, szukania nowego mieszkania pod wynajem, ograniczeń stawianych przez właściciela nieruchomości oraz przede wszystkim wydawania pieniędzy na wynajem bez profitów w przyszłości.

Opłaty okołokredytowe Koszt

Podatek od czynności cywilnoprawnych

2% wartości nieruchomości

Dla mieszkania o wartości 250 000 zł to koszt 5 000 zł

Promesa kredytowa

Od 0 do 400 zł

Wycena nieruchomości

Do 600 zł

Inflacja – wpływ na wynajem oraz kredyt hipoteczny

Inflacja to bardzo ważny czynnik w perspektywie wielu lat. Czynsz będzie rósł poprzez inflację, natomiast rata kredytu teoretycznie  będzie maleć dzięki inflacji.

Inflacja oznacza spadek wartości pieniędzy, co oznacza, że za konkretną kwotę za kilka lat nie będzie można kupić tego co aktualnie jest w tej cenie. To zjawisko całkowicie naturalne i znane także w przypadku podpisywania umowy kredytowej, a także umowy najmu.

Zaciągając kredyt musisz liczyć się ze zmianą kosztów ze względu na sytuację gospodarczą. Oprocentowanie kredytu zależne jest od wysokości stawek LIBOR oraz WIBOR. Są one ustalane zgodnie ze stopami procentowymi Narodowego Banku Polskiego. Zmiana kosztu nigdy nie przebiega gwałtownie. Trzeba mieć jednak na uwadze, że stopy procentowe są rekordowo niskie od paru lat. Prawdopodobieństwo, że raty kredytów mieszkaniowych zaczną rosnąć jest bardzo duże. W okresie kredytowania powyżej 10 lat może stanowić pokaźną kwotę, która zostanie wpłacona na konto banku.

Ceny nieruchomości nie do końca opierają się działaniu inflacji. Przykładowo wzrost cen nieruchomości w Warszawie w ostatnich 10 lat nie zniwelował działania inflacji, co więcej nominalne ceny spadły. Ci którzy kupili mieszkanie w Warszawie 10 lat temu i teraz chcieliby je sprzedaż – realnie stracą pieniądze. Strata będzie jeszcze większa jeśli ktoś brał kredyt. Pisałem o tym, w artykule Dlaczego nie inwestuję w nieruchomości?. Nie jest zatem prawdą głoszoną przez większość naganiaczy „inwestorów” i pośredników nieruchomości, że realne ceny (uwzględniające inflację) nieruchomości zawsze rosną. W celu oszacowania ile powinna kosztować nieruchomość za kilka laty aby nie straciła na wartości możesz skorzystać z mojego kalkulatora lokat. Wystarczy, że jako oprocentowanie wpiszesz średnia inflację.

Negatywny wpływ inflacji na wynajem

Inflacja wpływa także na koszty ponoszone przez osoby, które zdecydują się wynająć mieszkanie. Umowa podpisana między właścicielem mieszkania oraz wynajmującym zawiera zazwyczaj adnotację umożliwiającą podniesienie opłaty za korzystanie z lokalu. W sytuacji gdy inflacja znajduje się na wysokim poziomie, właściciel mieszkania otrzymuje niższy zysk za udostępnienie swojej nieruchomości, może więc dokonać waloryzacji stawki.

Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych wypada bardzo atrakcyjnie ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, warto zatem przekonać się, że jeszcze w 2014 roku, kredyt o wysokości 250 000 zł, rozłożony na 30 lat spłaty, wiązał się z miesięczną opłatą o wysokości średnio 1300 zł, a dziś nie przekracza 1000 zł.

Ile kosztować będzie kredyt jeśli wzrośnie oprocentowanie?

Załóżmy realny scenariusz, że stopy procentowe w Polsce mogą wzrosnąć o 2 punkty procentowe. W takim wypadku musisz liczyć się z wyższymi ratami kredytu. Poniżej symulacja wysokości rat kredytu hipotecznego. Jak łatwo można zauważyć, miesięczny wzrost raty nie będzie odczuwalny dla Klienta banku, natomiast ostateczna kwota, jaka zostanie wpłacona na konto banku znacznie różni się od kwoty z niższym oprocentowaniem.

Parametry

 

Metraż mieszkania

50m2

Koszt miesięczny

1000 zł

Koszt roczny

12 000 zł

Koszt po 30 latach

360 000 zł (wzrost o 66 000 zł w stosunku do obecnego kosztu).

Wynajem – kto na tym skorzysta?

Wynajem mieszkania ma z całą pewnością plusy, które sprawią, że znajdzie się duże grono zwolenników tego sposobu zamieszkania. Wynajem wiąże się z elastycznością, o której wspominałem na początku artykułu. Nie trzeba wiązać się na długie lata z jednym miejscem. Możliwe jest szybkie przeniesienie się z jednego miasta do zupełnie innego. Zmiana pracy, która wymaga przeprowadzki, nie sprawia żadnych problemów. Unika się konieczności gromadzenia wkładu własnego. Formalności związane z wynajęciem mieszkania są znacznie mniej skomplikowane niż te związane z kredytem hipotecznym. Dal przykładu uzyskanie kredytu hipotecznego to minimum 1,5 miesiąca czasu, najem z kolei to kwestia paru minut.

Wynajęcie mieszkania sprawdzi się w przypadku osób, które nie mają stałych planów i chcą niezależności. To świetne rozwiązanie dla osób, które tymczasowo mieszkają w konkretnym miejscu, jednak nie są zdecydowane na założenie tam rodziny. Jest to zatem opcja dla młodych ludzi, którzy chcą mieć swobodę w wyborze swojej kariery i miejsca zamieszkania, potrzebują wielu zmian i chętniej przeprowadzają się bez zobowiązań. To także doskonałe rozwiązanie dla osób, które nie mogą otrzymać zgody kredytowej ze względu na m.in. brak umowy o pracę.

Kluczowe zalety kredytu hipotecznego

Ponoszony koszt kredytu staje się inwestycją w przyszłość. Po spłacie całego zadłużenia zyskujemy nieruchomość, której realna wartość raczej nie spadnie w perspektywie 30 lat. Nieruchomość będzie zabezpieczeniem dla Ciebie, jak i Twojej rodziny.

Kredyt hipoteczny to rozwiązanie, które z pewnością docenią osoby, które mają stabilność finansową i zależy im na tym, by posiadać własne mieszkanie. Kredyt hipoteczny to także rozwiązanie dla tych, którzy oczekują, że wydane pieniądze będą miały odzwierciedlenie w nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie zarówno pieniężne, jak i mieszkalne. Decyzję o kredycie hipotecznym należy jednak dobrze przemyśleć i zastanowić się nad możliwościami swojego budżetu. Wybierz ratę, z której spłata nie będziesz mieć problemu, nawet jeśli wzrośnie o dajmy na to 20%. Aby wybrać odpowiedni kredyt, warto poświęcić czas na zapoznanie się z dostępnymi ofertami (porównaj »). Warto także sprawdzić czy w ogóle masz szansę na kredyt mieszkaniowy.

Artykuł powstał przy współpracy z 17bankow.com

| 2018-01-10T15:11:05+00:00 Styczeń 10, 2018|Kredyty|0 komentarzy

Dodaj komentarz

Bądź pierwszy!