Chcąc się usamodzielnić, stajesz przed decyzją, która będzie miała ogromny wpływ na Twoje finanse przez wiele lat. Co będzie korzystniejsze – wynajem mieszkania czy kredyt hipoteczny? Nie można jednoznacznie wskazać, która możliwość będzie uniwersalnie atrakcyjniejsza. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy, dlatego też warto je poznać przed podjęciem decyzji. Zastanów się, jakie są Twoje potrzeby życiowe i możliwości finansowe. To z całą pewnością ułatwi Ci wybór, który wcale nie jest łatwy.

Ja wybrałem dosyć niestandardową ścieżkę – porzuciłem wygodne życie, własne mieszkanie i dziewczynę na rzecz mobilności i możliwości rozwoju moich umiejętności. Mówiąc wprost zdecydowałem się na najem, tułaczkę po Polsce i zagranicą za pracą w nadziei na to, że sam zarobię w parę lat na mieszkanie. Udało mi się to ale zdaję sobie sprawę, że taką ścieżkę wybierze maksymalnie parę procent młodych ludzi. Zdecydowana większość skupi się na wyborze pomiędzy najmem a kredytem mieszkaniowym. Właściwie to nigdy nie usłyszałem od żadnego znajomego, że rozważa inne niż te dwie opcje, nie licząc tych, którzy dostali mieszkanie od rodziców.

Wynajem – czy to rzeczywiście tańsza opcja?

Panuje przekonanie, że wynajem mieszkania jest tańszym rozwiązaniem niż kupno mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego. Wielu młodych ludzi chcąc wyprowadzić się z rodzinnego domu, postanawia zatem znaleźć mieszkanie pod wynajem. Najczęściej okazuje się jednak, że opłaty związane z wynajęciem wcale nie są tak niewielkie. Lokale o niższych opłatach bardzo często nadają się do remontu, co generuje dodatkowe koszta, a mieszkania o wyższym standardzie związane są z wyższym odstępnym. Koszt wynajmu sięga bardzo często do poziomu kosztów, jakie należy mieć na uwadze, spłacając obecnie kredyt hipoteczny. Różnica jednak jest znacząca, spłacając własne mieszkanie, inwestujemy wydawane pieniądze, które po upływie umowy kredytowej będzie zabezpieczeniem dla rodziny i prawdopodobnie nie straci na swojej wartości ze względu na specyfikę globalnej gospodarki opartej na długu i uzależnionej od rosnących cen aktywów.

Poniżej tabela, która przedstawia uśrednione opłaty towarzyszące najemcom mieszkania oraz decydującym się na jego kupno z kredytem hipotecznym. Należy pamiętać, że ceny różnią się zależnie od miasta, w jakim zamierzamy mieszkać, a także od metrażu mieszkania. W tabeli uwzględniliśmy mieszkanie w Katowicach w bardzo dobrym standardzie o powierzchni ok 50 m2 w Śródmieściu. Zazwyczaj nowo kupowane mieszkanie kupujący remontuje lub wykańcza, tak więc miarodajne jest porównywanie mieszkania w tym samym standardzie i umeblowane.

Parametry Wynajem Kredyt hipoteczny
Metraż mieszkania 50 m2 50 m2
Koszt miesięczny 1 700 zł 1 218 zł
Koszt roczny 20 400 zł 14 616 zł
Koszt po 30 latach 612 000 zł 438 480 zł
Opłaty dodatkowe Zaliczka – 1 700 zł

(wysokość miesięcznego czynszu)

Wkład własny 32 500,00 zł

Opłaty okołokredytowe – 8 000 zł

(w tym PCC, promesa i wycena mieszkania)

 

Koszt gruntownego remontu całego mieszkania i umeblowania

(1 remont na 15 lat eksploatacji mieszkania)

 

93 240 zł

(najniższy koszt 60 287 zł, najwyższy koszt 126 195 zł)

Suma 613 700 zł 632 960 zł
    Wnioskuj o kredyt »
Prawdopodobny majątek po 30 latach 0 zł 632 960 zł

Wynajmując mieszkanie, do opłat należy doliczyć wykorzystane media, a także jednorazową zaliczkę, która najczęściej wynosi równowartość miesięcznego czynszu. To kwota, która zostanie zwrócona, jeżeli wynajmująca nie doprowadzi do żadnych szkód w mieszkaniu w tracie korzystania z niego. Wynajmując mieszkanie nie trzeba martwić się o koszta związane z naprawą usterek, które nie powstały w wyniku lokatorów. Najemca nie musi martwić się też martwić o zakup umeblowania i wyposażenie mieszkania. Wynajęcie mieszkania to także ominięcie szeregu formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego oraz konieczności zaoszczędzenia pieniędzy, które pokryją wkład własny.

Sprawdź ile kosztuje gruntowny remont mieszkania, który w przypadku własności hipoteki trzeba będzie przeprowadzić przynajmniej raz w ciągu 30 lat eksploatacji nieruchomości zatrudniając ekipę remontową. W założeniach, podobnie jak we wcześniejszej tabeli, wciąż mamy mieszkanie o powierzchni 50m2, znajdujące się w Katowicach Śródmieściu.

Pomieszczenie przeznaczone do remontu Koszt
Łazienka

• Wymiana hydrauliki i elektryki, nowej wylewki oraz tynków na ścianach, hydroizolacji, następnie położenia płytek, malowania sufitu i zakupu oraz montażu wszystkich urządzeń sanitarnych

 

20 350 zł

(najniższa cena 12 700 zł, najwyższa 28 000 zł)

Kuchnia

• skucie z podłóg starych płytek, wyrównanie ścian i wykonanie nowych tynków, wymiana instalacji hydraulicznych i elektrycznych, wyrównanie ścian położenie nowych tynków, położenie płytek, malowanie ścian, wyposażenie kuchni w sprzęt i meble

 

 

33 050 zł

(najniższa cena 25 000 zł, najwyższa 41 100 zł)

Salon

• Instalacja elektryczna, tynkowanie ścian, wyrównanie podłogi, malowanie ścian i położenie podłogi, wyposażenie salonu

 

20 520 zł

(najniższa cena 13 400 zł, najwyższa 35 000 zł)

Dwie sypialnie

• Nowa instalacja elektryczna, wyrównanie podłogi i ścian, malowanie i założenie podłogi, montaż drzwi, umeblowanie

 

19 320 zł

(najniższa cena 13 100 zł, najwyższa 30 000 zł)

Kredyt hipoteczny – o tym musisz pamiętać

Kredyt hipoteczny wymaga wkładu własnego, który wynosi minimum 10% wartości nieruchomości. Nie posiadając oszczędności, które pokryłyby wymagany wkład własny, można jednak zdecydować się na kredyt gotówkowy lub pożyczkę prywatną. Jeśli nie masz 20% wkładu własnego musisz liczyć się z tym, że kredyt będzie droższy niż w moim przykładowym wyliczeniu.

Przy zakupie nieruchomości dodatkowo należy pokryć:

  • ewentualną opłatę transakcyjną dla pośrednika 1,5-2%,
  • opłatę za założenie i wpis do księgi wieczystej,
  • opłaty okołokredytowe, w tym podatek od kupna mieszkania (PCC 2%) albo VAT 8%/23%,
  • a także sfinansować remont lub wykończenie mieszkania, zależnie od stanu lokalu.

Są to jednak opłaty jednorazowe, które nie wpłyną znacząco na różnicę, jaką możemy zauważyć między kosztem wynajmu a kredytowaniem własnego mieszkania. Największym atutem kupna mieszkania jest jednak poczucie bezpieczeństwa i inwestowanie wpłacanych pieniędzy w nieruchomość. Wynajmując mieszkanie, trzeba liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu, szukania nowego mieszkania pod wynajem, ograniczeń stawianych przez właściciela nieruchomości oraz przede wszystkim wydawania pieniędzy na wynajem bez profitów w przyszłości.

Opłaty okołokredytowe Koszt
Podatek od czynności cywilnoprawnych 2% wartości nieruchomości

Dla mieszkania o wartości 325 000 zł to koszt 6 500 zł

Promesa kredytowa Od 0 do 400 zł
Wycena nieruchomości Do 600 zł

Inflacja – wpływ na wynajem oraz kredyt hipoteczny

Inflacja to bardzo ważny czynnik w perspektywie wielu lat. Czynsz będzie rósł poprzez inflację, natomiast rata kredytu teoretycznie będzie maleć dzięki inflacji.

Inflacja oznacza spadek wartości pieniędzy, co oznacza, że za konkretną kwotę za kilka lat nie będzie można kupić tego co aktualnie jest w tej cenie. To zjawisko całkowicie naturalne i znane także w przypadku podpisywania umowy kredytowej, a także umowy najmu.

Zaciągając kredyt musisz liczyć się ze zmianą kosztów ze względu na sytuację gospodarczą. Oprocentowanie kredytu zależne jest od wysokości stawek LIBOR oraz WIBOR. Są one ustalane zgodnie ze stopami procentowymi Narodowego Banku Polskiego. Zmiana kosztu nigdy nie przebiega gwałtownie. Trzeba mieć jednak na uwadze, że stopy procentowe są rekordowo niskie od paru lat. Prawdopodobieństwo, że raty kredytów mieszkaniowych zaczną rosnąć jest bardzo duże. W okresie kredytowania powyżej 10 lat może stanowić pokaźną kwotę, która zostanie wpłacona na konto banku.

Ceny nieruchomości również nie do końca opierają się działaniu inflacji. Przykładowo wzrost cen nieruchomości w Warszawie w ostatnich 13 lat nie zniwelował działania inflacji, co więcej nominalne ceny są na podobnym poziomie co w 2008 roku. Ci którzy kupili mieszkanie w Warszawie 13 lat temu i teraz chcieliby je sprzedać – realnie stracą pieniądze. Strata będzie jeszcze większa jeśli ktoś brał kredyt. Nie jest zatem prawdą głoszoną przez niektóre media i pośredników nieruchomości, że realne ceny (uwzględniające inflację) nieruchomości zawsze rosną. W celu oszacowania ile powinna kosztować nieruchomość za kilka lat aby nie straciła na wartości możesz skorzystać z mojego kalkulatora lokat. Wystarczy, że jako oprocentowanie wpiszesz średnia inflację.

Negatywny wpływ inflacji na wynajem

Inflacja wpływa także na koszty ponoszone przez osoby, które zdecydują się wynająć mieszkanie. Umowa podpisana między właścicielem mieszkania oraz wynajmującym zawiera zazwyczaj adnotację umożliwiającą podniesienie opłaty za korzystanie z lokalu. W sytuacji gdy inflacja znajduje się na wysokim poziomie, właściciel mieszkania otrzymuje niższy zysk za udostępnienie swojej nieruchomości, może więc dokonać waloryzacji stawki.

Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych wypada bardzo atrakcyjnie ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe bliskie zeru.

Ile kosztować będzie kredyt jeśli wzrośnie oprocentowanie?

Załóżmy realny scenariusz, że stopy procentowe w Polsce mogą wzrosnąć o 2 punkty procentowe. W takim wypadku musisz liczyć się z wyższymi ratami kredytu. Poniżej symulacja wysokości rat kredytu hipotecznego. Jak łatwo można zauważyć, miesięczny wzrost raty nie będzie odczuwalny dla Klienta banku, natomiast ostateczna kwota, jaka zostanie wpłacona na konto banku znacznie różni się od kwoty z niższym oprocentowaniem.

Parametry
Metraż mieszkania 50m2
Koszt miesięczny 1 569 zł (uprzednio 1218 zł)
Koszt roczny 18 828(uprzednio 14 616 zł)
Koszt po 30 latach 564 840zł (wzrost o 126 360 000 zł w stosunku do obecnego kosztu).

Wynajem – kto na tym skorzysta?

Wynajem mieszkania ma z całą pewnością plusy, które sprawią, że znajdzie się duże grono zwolenników tego sposobu zamieszkania. Wynajem wiąże się z elastycznością, o której wspominałem na początku artykułu. Nie trzeba wiązać się na długie lata z jednym miejscem. Możliwe jest szybkie przeniesienie się z jednego miasta do zupełnie innego. Zmiana pracy, która wymaga przeprowadzki, nie sprawia żadnych problemów. Unika się konieczności gromadzenia wkładu własnego. Formalności związane z wynajęciem mieszkania są znacznie mniej skomplikowane niż te związane z kredytem hipotecznym. Dal przykładu uzyskanie kredytu hipotecznego to minimum 1,5 miesiąca czasu, najem z kolei to kwestia paru minut.

Wynajęcie mieszkania sprawdzi się w przypadku osób, które nie mają stałych planów i chcą niezależności. To świetne rozwiązanie dla osób, które tymczasowo mieszkają w konkretnym miejscu, jednak nie są zdecydowane na założenie tam rodziny. Jest to zatem opcja dla młodych ludzi, którzy chcą mieć swobodę w wyborze swojej kariery i miejsca zamieszkania, potrzebują wielu zmian i chętniej przeprowadzają się bez zobowiązań. To także doskonałe rozwiązanie dla osób, które nie mogą otrzymać zgody kredytowej ze względu na m.in. brak umowy o pracę.

Każdy indywidualnie powinien się także zastanowić czy po 30 latach posiadanie majątku w postaci mieszkania lub jego nieposiadanie odgrywa znaczącą różnicę w życiu. Człowiek jest wtedy około 60-tki. Teoretycznie emeryt we własnym mieszkaniu będzie miał wtedy mniejsze koszty niż najemca i większy dochód rozporządzalny, jeśli w obu przypadkach przychody emerytów są takie same.

Kluczowe zalety kredytu hipotecznego

Ponoszony koszt kredytu staje się inwestycją w przyszłość. Po spłacie całego zadłużenia zyskujemy nieruchomość, której realna wartość raczej nie spadnie w perspektywie 30 lat. Nieruchomość będzie zabezpieczeniem dla Ciebie, jak i Twojej rodziny.

Kredyt hipoteczny to rozwiązanie, które z pewnością docenią osoby, które mają stabilność finansową i zależy im na tym, by posiadać własne mieszkanie. Kredyt hipoteczny to także rozwiązanie dla tych, którzy oczekują, że wydane pieniądze będą miały odzwierciedlenie w nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie zarówno pieniężne, jak i mieszkalne. Decyzję o kredycie hipotecznym należy jednak dobrze przemyśleć i zastanowić się nad możliwościami swojego budżetu. Wybierz ratę, z której spłata nie będziesz mieć problemu, nawet jeśli wzrośnie o dajmy na to 40%. Aby wybrać odpowiedni kredyt, warto poświęcić czas na zapoznanie się z dostępnymi ofertami (porównaj »). Warto także sprawdzić czy w ogóle masz szansę na kredyt mieszkaniowy.