Kredyt hipoteczny czy wynajem – co się bardziej opłaca?

O tym czy korzystniejszy jest wynajem mieszkania czy kredyt hipoteczny decyduje indywidualna sytuacja życiowa i finansowa danej osoby. W analizie opłacalności wzięliśmy pod uwagę aspekt czysto finansowy. Nie można jednak jednoznacznie wskazać, która możliwość będzie uniwersalnie atrakcyjniejsza. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy, także w zależności od wieku, sytuacji zawodowej i prywatnej osoby fizycznej. Zastanów się, jakie są Twoje potrzeby życiowe i możliwości finansowe. To z całą pewnością ułatwi Ci wybór, który wcale nie jest łatwy.

Szymon Ziemba, założyciel Rekin Finansów wspomina swoją historię odnośnie najmu i zakupu mieszkania na kredyt:

Porzuciłem wygodne życie, własne mieszkanie i dziewczynę na rzecz mobilności i możliwości rozwoju moich umiejętności. Mówiąc wprost zdecydowałem się na najem, tułaczkę po Polsce i zagranicą za pracą w nadziei na to, że sam zarobię w parę lat na mieszkanie. Udało mi się to ale zdaję sobie sprawę, że taką ścieżkę wybierze maksymalnie parę procent młodych ludzi. Zdecydowana większość skupi się na wyborze pomiędzy najmem a kredytem mieszkaniowym. Właściwie to nigdy nie usłyszałem od żadnego znajomego, że rozważa inne niż te dwie opcje, nie licząc tych, którzy dostali mieszkanie od rodziców. Pamiętaj, że wybór nie ogranicza się tylko do najmu lub zakupu mieszkania na kredyt.

Plusy i minusy kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny ma plusy i minusy w porównaniu do najmu mieszkania.

Co tańsze – najem czy zakup na kredyt?

Pierwsze zestawianie obejmuje porównanie miesięcznego kosztu wynajmu i zakupu na kredyt kawalerki o powierzchni 25m² w największych miastach w Polsce. Dane z marca 2023 z portalu otodom.pl oraz kalkulatora najtańszych kredytów hipotecznych Rekina Finansów.

Wynajem mieszkania jest tańszym rozwiązaniem niż kupno mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego w 2023 roku. Oprócz raty kredytu hipotecznego właściciel kredytobiorca musi ponosić koszty czynszu administracyjnego, koszty ubezpieczeń wymaganych przez bank, koszty bieżących napraw, remontów oraz wyposażenia, tak więc realnie kredytobiorca ma miesięcznie jeszcze niższy budżet domowy niż w przypadku gdyby wynajmował mieszkanie.

Najmniejsza różnica między miesięcznym kosztem zakupu mieszkania a najmem jest we Wrocławiu i Katowicach. W tych miastach budżet domowy najemcy i kredytobiorcy jest najbardziej zbliżony.

Podobnie wnioski można wyciągnąć na podstawie zestawienia kosztu wynajmu i zakupu mieszkania o większej powierzchni – 50m². Jednak najmniejsza różnica między kosztami zakupu a najmem jest w Katowicach oraz Łodzi.

Porównanie kosztu najmu i kredytu hipotecznego na 30 lat

Spłacając własne mieszkanie, inwestujemy wydawane pieniądze, które po upływie umowy kredytowej będzie zabezpieczeniem dla rodziny i prawdopodobnie nie straci na swojej wartości ze względu na specyfikę globalnej gospodarki opartej na długu i uzależnionej od rosnących cen aktywów.

Poniżej tabela przedstawia uśrednione opłaty towarzyszące najemcom mieszkania 50 m2 oraz kredytobiorcom hipotecznym. W tabeli uwzględniliśmy przykładowo mieszkanie w Katowicach o powierzchni ok 50 m2 w Śródmieściu, zakładając średnią cenę najmu i kupna wg. danych portalu otodom (Marzec 2023) oraz koszty kredytu wg. porównywarki kredytów hipotecznych Rekina Finansów.

* nie uwzględniliśmy inflacji, oprocentowania oszczędności wolnych środków najemcy, wzrostu cen remontu, wzrostu wartości nieruchomości, czy ryzyka zniszczenia nieruchomości w wyniku żywiołów czy działań wojennych, z tego względu, iż prognoza co do przyszłych 30 lat jest obarczona zbyt duży błędem.

** ostatni remont skapitalizowaliśmy, uwzględniliśmy koszty okołokredytowe oraz koszty czynszu administracyjnego.

Koszty remontów

Najemca mieszkania nie musi martwić się o koszta związane z naprawą usterek, które nie powstały w wyniku lokatorów. Najemca nie musi martwić się też martwić o zakup umeblowania i wyposażenie mieszkania. Wynajęcie mieszkania to także ominięcie szeregu formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego oraz konieczności zaoszczędzenia pieniędzy, które pokryją wkład własny.

Sprawdź ile kosztuje gruntowny remont mieszkania, który w przypadku własności hipoteki trzeba będzie przeprowadzić przynajmniej raz w ciągu 30 lat eksploatacji nieruchomości zatrudniając ekipę remontową. W założeniach, podobnie jak we wcześniejszej tabeli, wciąż mamy mieszkanie o powierzchni 50m2, znajdujące się w Katowicach Śródmieściu. Oferty uzyskiwaliśmy poprzez portale z ogłoszeniami ekip remontowych.

Kredyt hipoteczny – koszty o których trzeba pamiętać

Kredyt hipoteczny wymaga wkładu własnego, który wynosi minimum 10% wartości nieruchomości. Nie posiadając oszczędności, które pokryłyby wymagany wkład własny, można jednak zdecydować się na kredyt gotówkowy lub pożyczkę prywatną. Jeśli nie masz 20% wkładu własnego musisz liczyć się z tym, że kredyt będzie droższy niż w moim przykładowym wyliczeniu.

Przy zakupie nieruchomości dodatkowo należy pokryć:

• ewentualną opłatę transakcyjną dla pośrednika 1,5-2%,
• opłatę za założenie i wpis do księgi wieczystej,
• opłaty okołokredytowe, w tym podatek od kupna mieszkania (PCC 2%) albo VAT 8%/23%,
• a także sfinansować remont lub wykończenie mieszkania, zależnie od stanu lokalu.

Są to jednak opłaty jednorazowe, które nie wpłyną znacząco na różnicę, jaką możemy zauważyć między kosztem wynajmu a kredytowaniem własnego mieszkania. Największym atutem kupna mieszkania jest jednak poczucie bezpieczeństwa i inwestowanie wpłacanych pieniędzy w nieruchomość. Wynajmując mieszkanie, trzeba liczyć się z koniecznością opuszczenia lokalu, szukania nowego mieszkania pod wynajem, ograniczeń stawianych przez właściciela nieruchomości oraz przede wszystkim wydawania pieniędzy na wynajem bez profitów w przyszłości.

Inflacja – wpływ na wynajem oraz kredyt hipoteczny

Inflacja to bardzo ważny czynnik w perspektywie wielu lat. Czynsz będzie rósł poprzez inflację, natomiast rata kredytu teoretycznie będzie maleć dzięki inflacji.

Inflacja oznacza spadek wartości pieniędzy, co oznacza, że za konkretną kwotę za kilka lat nie będzie można kupić tego co aktualnie jest w tej cenie. To zjawisko całkowicie naturalne i znane także w przypadku podpisywania umowy kredytowej, a także umowy najmu.

Zaciągając kredyt musisz liczyć się ze zmianą kosztów ze względu na sytuację gospodarczą. Oprocentowanie kredytu zależne jest od wysokości stawek LIBOR oraz WIBOR. Są one ustalane zgodnie ze stopami procentowymi Narodowego Banku Polskiego. Zmiana kosztu nigdy nie przebiega gwałtownie. Przez wiele lat na łamach Rekina Finansów Szymon Ziemba wskazywał, że stopy procentowe są rekordowo niskie i Prawdopodobieństwo, że raty kredytów mieszkaniowych zaczną rosnąć jest bardzo duże. To prawdopodbieństwo zmaterilizowało się w 2022 roku, przez co kredytbiorcy muszą radzić sobie z dużo wyższymi ratami kredytu.

Ceny wynajmu lub zakupu mieszkania w 2023

Ceny nieruchomości również nie do końca opierają się działaniu inflacji. Przykładowo wzrost cen nieruchomości w Warszawie w ostatnich 13 lat tylko nieznacznie zniwelował działania inflacji, a ceny nominalne nie są znacząco wyższe niż w 2008 roku. Ci którzy kupili mieszkanie w Warszawie w 2008 roku i teraz chcieliby je sprzedać – realnie mogą nie zarobić na takiej transakcji. Strata będzie pewna jeśli ktoś brał kredyt. Nie jest zatem prawdą głoszoną przez niektóre media i pośredników nieruchomości, że realne ceny (uwzględniające inflację) nieruchomości zawsze rosną. W celu oszacowania ile powinna kosztować nieruchomość za kilka lat aby nie straciła na wartości możesz skorzystać z mojego kalkulatora lokat. Wystarczy, że jako oprocentowanie wpiszesz średnia inflację.

Negatywny wpływ inflacji na wynajem

Inflacja wpływa także na koszty ponoszone przez osoby, które zdecydują się wynająć mieszkanie. Umowa podpisana między właścicielem mieszkania oraz wynajmującym zawiera zazwyczaj adnotację umożliwiającą podniesienie opłaty za korzystanie z lokalu. W sytuacji gdy inflacja znajduje się na wysokim poziomie, właściciel mieszkania otrzymuje niższy zysk za udostępnienie swojej nieruchomości, może więc dokonać waloryzacji stawki.

Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych wypada bardzo atrakcyjnie ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe bliskie zeru.

Ile kosztować będzie kredyt jeśli wzrośnie oprocentowanie?

Załóżmy realny scenariusz, że stopy procentowe w Polsce mogą wzrosnąć o 2 punkty procentowe. W takim wypadku musisz liczyć się z wyższymi ratami kredytu. Poniżej symulacja wysokości rat kredytu hipotecznego. Jak łatwo można zauważyć, miesięczny wzrost raty nie będzie odczuwalny dla Klienta banku, natomiast ostateczna kwota, jaka zostanie wpłacona na konto banku znacznie różni się od kwoty z niższym oprocentowaniem.

Wynajem – kto na tym skorzysta?

Wynajem mieszkania ma z całą pewnością plusy, które sprawią, że znajdzie się duże grono zwolenników tego sposobu zamieszkania. Wynajem wiąże się z elastycznością, o której wspominałem na początku artykułu. Nie trzeba wiązać się na długie lata z jednym miejscem. Możliwe jest szybkie przeniesienie się z jednego miasta do zupełnie innego. Zmiana pracy, która wymaga przeprowadzki, nie sprawia żadnych problemów. Unika się konieczności gromadzenia wkładu własnego. Formalności związane z wynajęciem mieszkania są znacznie mniej skomplikowane niż te związane z kredytem hipotecznym. Dal przykładu uzyskanie kredytu hipotecznego to minimum 1,5 miesiąca czasu, najem z kolei to kwestia paru minut.

Wynajęcie mieszkania sprawdzi się w przypadku osób, które nie mają stałych planów i chcą niezależności. To świetne rozwiązanie dla osób, które tymczasowo mieszkają w konkretnym miejscu, jednak nie są zdecydowane na założenie tam rodziny. Jest to zatem opcja dla młodych ludzi, którzy chcą mieć swobodę w wyborze swojej kariery i miejsca zamieszkania, potrzebują wielu zmian i chętniej przeprowadzają się bez zobowiązań. To także doskonałe rozwiązanie dla osób, które nie mogą otrzymać zgody kredytowej ze względu na m.in. brak umowy o pracę.

Każdy indywidualnie powinien się także zastanowić czy po 30 latach posiadanie majątku w postaci mieszkania lub jego nieposiadanie odgrywa znaczącą różnicę w życiu. Człowiek jest wtedy około 60-tki. Teoretycznie emeryt we własnym mieszkaniu będzie miał wtedy mniejsze koszty niż najemca i większy dochód rozporządzalny, jeśli w obu przypadkach przychody emerytów są takie same.

Podsumowanie – kredyt hipoteczny czy najem

Główny argument finansowy za kredytem hipotecznym jest taki, że ponoszony koszt kredytu staje się inwestycją w przyszłość. Po spłacie całego zadłużenia zyskujemy nieruchomość, której realna wartość raczej nie spadnie w perspektywie 30 lat. Nieruchomość będzie zabezpieczeniem dla Ciebie, jak i Twojej rodziny.

Kredyt hipoteczny to rozwiązanie, które z pewnością docenią osoby, które mają stabilność finansową i zależy im na tym, by posiadać własne mieszkanie. Kredyt hipoteczny to także rozwiązanie dla tych, którzy oczekują, że wydane pieniądze będą miały odzwierciedlenie w nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie zarówno pieniężne, jak i mieszkalne. Decyzję o kredycie hipotecznym należy jednak dobrze przemyśleć i zastanowić się nad możliwościami swojego budżetu. Wybierz ratę, z której spłata nie będziesz mieć problemu, nawet jeśli wzrośnie o dajmy na to 40%. Aby wybrać odpowiedni kredyt, warto poświęcić czas na zapoznanie się z dostępnymi ofertami (porównaj »). Warto także sprawdzić czy w ogóle masz szansę na kredyt mieszkaniowy.

Najem to z kolei bardzo elastyczne rozwiązanie – może dawać większe poczucie wolności finansowej i tej związanej z szybką relokacją. W krótkim terminie najemca ma więcej pieniędzy w budżecie domowym niż gdyby zaciągnął kredyt hipoteczny.