Bulkestate – czy warto inwestować?

Dlaczego Bulkestate?

Platforma do 2021 roku miała dobrą historię jej działania i wysoką wiarygodność ludzi ją tworzących. Platforma wypadała dużo lepiej na tle konkurencyjnych jeśli chodzi o odsetek nieudanych projektów, na których inwestorzy odnotowali straty. Niestety problemy finansowe niektórych deweloperów, które zbiegły się z pogorszeniem sytuacji na rynku nieruchomości od 2021 roku uwypukliły projekty, których wskaźnik LTV nie był rzetelnie podawany inwestorom przez Bulkestate lub podawane wyceny nieruchomości byłby przeszacowane. Niektóre projekty np. Dzirnavu Street III, w których deweloper zawiódł groziły 40-60% stratą w przypadku natychmiastowej sprzedaży nieruchomości – poinformował Bulkestate. Przy rzetelnie podanym LTV strata 40-60% nie jest możliwa. Słaba komunikacja i brak rzetelności w przypadku niektórych projektów położył się cieniem na wiarygodność platformy. Niemniej platforma nadal cieszy się sporym zainteresowaniem a nowe projekty znajdują chętnych inwestorów.

Typ inwestycji jak najbardziej odpowiada strategii inwestycyjnej Rekina i profilowi ryzyka.

Plusy:

• Stopa oprocentowania stała na wybrany okres ok 14%,
• Zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości,
• Minimalna kwota inwestycji to 50 euro,
• Inwestycja online w 5 minut,
• Na platformie można też kupować nieruchomości na własność,
• Bonusy na start dla zakładających konto przez Rekina (5 euro na chwilę publikacji)

Minusy:

• Mała dostępność inwestycji (dwie na miesiąc)
• Tylko w walucie euro (skorzystaj z kantoru Alior Bank, Walutomat, Revolut)
• Okres inwestycji zazwyczaj 12-24 miesiące,
• Brak gwarancji BFG,
• Brak języka polskiego na platformie,
• Brak sprawozdań finansowych platformy oraz szczegółowych statystyk,
• Brak regularnych informacji o statusie opóźnionych projektów,
• Problemy z wypłatą środków z konta Bulkestate.

Kto stoi za Bulkestate?

Kluczowe dla wiarygodności każdej platformy jest kto faktycznie za nią stoi. Otóż główną postacią jest współzałożyciel i prezes Bulestate OÜ Igors Puntuss. Po jego ścieżce kariery widać już na pierwszy rzut oka, iż wszystko co osiągnął jest efektem jego ponad 10-letniej ciężkiej pracy i talentu. Szczegółowa ścieżka jego kariery znajduje się na portalu Linkedin.

Bulkestate OÜ jest zarejestrowana w Estonii z uwagi na przyjazne prawo, w tym to podatkowe i licencyjne, bowiem spółka posiada ważną licencję instytucji finansowej. Od samego początku czyli lutego 2016 jej Prezesem jest Igors Puntuss.

Reklama

Główną osobę tworzącą platformę wydaje się być osobą wiarygodną, kompetentną i z nieposzlakowaną opinią.

Na dzień 31.05.2022 właścicielami platformy są Igors Puntuss (50%) i Karlīna Skalberga (50%), Pani Skalberga jest pasywnym inwestorem i nie angażuje się w działalność spółki.

Co jeśli pożyczka nie zostanie spłacona?

W przypadku gdy pożyczka nie została spłacona na czas Bulkestate najczęściej przedłuża okres pożyczki, oferując inwestorom taką samą stopę oprocentowania. W 2021 roku niektóre projekty deweloperskie zostały przedłużone o rok, a tym samym spłata inwestorów została odwleczona w czasie.

Jedną z inwestycji, która zupełnie nie powidła się jest projekt Dzirnavu street 71 (Dzirnavu III), gdzie pomimo niskiego LTV ok 40% inwestorom grozi strata kapitału na tym projekcie . Deweloper miał wykonać remont i nadbudowę budynku czego nie zrobił. Bulkestate poinformował o dwóch rozwiązaniach:

• ok 40%straty przy sprzedaży niedokończonego budynku
• lub kontynuacji renowacji na własną rękę.

Do 31.05.2022 wciąż brak informacji o podjętych działaniach.

Istotnym wskaźnikiem jest LTV (liability to value) czyli zadłużenie względem wartości zabezpieczenia. Zazwyczaj wynosi ono ok 60%. Zatem teoretycznie jeśli zdarzyłaby się sytuacja, gdzie deweloper bankrutuje i nie spłaca pożyczki inwestorzy powinni odzyskać cały kapitał z odsetkami za cały okres.

Projekt przy Dzirnavu street 71 zamiast LTV został podany FLTV 35% (future liability to value) co oznacza, że wartość pożyczki do przyszłej wartości nieruchomości (po przebudowie) wynosi 35%. Jak się okazuje FLTV jest dużo gorszym wskaźnikiem niż LTV pod kątem oceny ryzyka inwestycyjnego.

Oczywiście windykacja to jeden ze sposobów odzyskania środków inwestorów. Możliwe jest refinansowanie projektu, przejęcie go przez innego dewelopera itp.

W każdym z powyższych scenariuszy inwestorzy muszą uzbroić się w cierpliwość.

Co by się stało gdyby platforma Bulkestate upadała?

W analizie ryzyka inwestycji zawsze zadaje sobie pytanie o zagrożenia dla działalności platformy. Utrzymanie platformy jak i obsługa nowych i dotychczasowych projektów wymaga pracy zaledwie paru osób na etacie. Struktura organizacyjna Bulkestate jest bardzo smukła, nisko-kosztowa.

Co jednak jeśli platforma jakimś sposobem by zbankrutowała?

Przede wszystkim środki inwestorów są trzymane na osobnych kontach niż środki spółki operującej platformą. Tak więc, niewypłacalność Bulkestate OÜ np. w stosunku do pracowników nie ma negatywnych konsekwencji dla inwestorów. Wszystkie operacje na rachunkach bankowych obejmujące środki inwestorów dokonuje tylko Prezes i współwłaściciel Igors Puntuss. Jest jedyną osobą upoważnioną do dokonywania transakcji na środkach inwestorów. Takie rozwiązanie minimalizuje ryzyko np. nieuczciwego działania pracowników np. księgowych, co niezmiernie rzadko ale zdarza się. Zdarzyło się to np. w polskich służbach specjalnych CBA.

Jeśli Bulkestate by zbankrotwało zgodnie z prawem powoływany przez sąd jest likwidator spółki. Poniżej cytuję odpowiedź Bulkestate na moje pytanie :

In case of bankruptcy, the liquidator or bankruptcy trustee manages all investors’ assets separately from the assets and creditors of the company. Typically, in the case of bankruptcy, the court assigns the liquidator.

Przydatne w analizie finansowej jest także dostęp do sprawozdań finansowych. Szczególnie cenię sprawozdania zaudytowane przez BIG4. W kwestii sprawozdawczości 12.008.2020 otrzymałem następującą odpowiedź:

The financial statements were not audited due to the potential costs for the service as we previously worked on other improvements on our platform. Now we have hired a new accountant and we are working to have audited financial statements in the near future and they will be published on our platform at some point.

Po części Bulkestate ma rację, iż koszty audytów rocznych przez BIG4, startują zazwyczaj od 80 000 zł. Pytanie kto miałby za to zapłacić, szczególnie, że Bulkestate nie jest wielką platformą i efekt skali nie pozwala na bezproblemowe pokrywanie wydatków tego rzędu. Niemniej zgodnie z zapowiedzią, któą otrzymałem od Bulkestate, niedługo powinniśmy doczekać się publikacji sprawzdań finansowych i to tych zaudytowanych.

Jak zainwestować na Bulkestate?

Przede wszystkim trzeba założyć darmowe konto inwestycyjne online w 5 minut tutaj. Wymagana jest weryfikacja tożsamości z uwagi na europejskie przepisy przeciw praniu brudnych pieniędzy i finansowani terroryzmu. Dokładnie taka sama jak w bankach.

Mając otwarte konto na stronie głównej wybieramy interesujący nas projekt, w który chcemy zainwestować. Na Bulkestate są dwa typy inwestycji – w pożyczkę lub tzw. group buying czyli zakup na własność apartamentu po cenie poniżej rynkowej. Druga opcja wymaga dużego kapitału, więc naturalne jest, że zazwyczaj będziesz korzystać z pierwszej opcji – inwestycji w pożyczkę.

W opisie każdego projektu znajduje się m.in. wskaźnik LTV oraz Collateral, kluczowe z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego. LTV ok 60% i zabezpieczenie (collateral) na nieruchomości daje spory komfort bezpieczeństwa, gdyby pożyczkobiorcy (najczęściej jest to deweloper) podwinęła się noga.

Wszystkie szczegółowe informacje znajdują się na stronie projektu na końcu strony w formie pliku PDF.

Projekty inwestycyjne pojawiają się 2-3 razy w miesiącu, dlatego warto np. wcześniej przelać sobie środki w euro na platformę, aby inni inwestorzy nie ubiegli Cię.

Autoinvest

Jeśli inwestowałeś ze mną już w pożyczki od 2017 roku na Mintos, z pewnością może zainteresować Cię opcja autoinwestowania środków. Narzędzie autoinwestycji na Bulkestate jest bardzo proste i jednocześnie ograniczone – można wybrać tylko kwotę inwestycji, minimalną stopę zwrotu z inwestycji oraz okres inwestycji. Przykład poniżej:

Rekin, czy warto inwestować w projekt X?

W strefie VIP znajdziesz moją szczegółową listę inwestycji na Bulkestate wraz z komentarzem. Będziesz mógł na bieżąco śledzić moje kroki i inwestować w te same projekty.

Jak zacząć inwestować?

Przejdź na tą stronę, wybierz projekt inwestycyjny, kliknij pomarańczowy przycisk „invest now” i postępuj zgodnie z instrukcją. Przygotuj dowód osobisty i jak tylko weryfikacja tożsamości przebiegnie pomyślnie, będziesz mógł przelać pieniądze na swój rachunek inwestycyjny w Bulkestate. Jak tylko pieniądze pojawią się na twoim koncie będziesz mógł zainwestować w wybrany projekt.

Masz pytania?

Zadaj je poniżej proszę. Ten artykuł zostanie zaktualizowany o pojawiające się często pytania.