Ocena opłacalności zaciągnięcia kredytu hipotecznego w czasie inflacji wymaga szerokiej wiedzy, którą znajdziesz w tej publikacji. Wielu kredytobiorców widząc wysokie raty kredytów hipotecznych zakłada, że nie opłaca się zaciągnąć kredytu hipotecznego podczas wysokiej inflacji. Ze względu na galopującą inflację w 2023 roku, polski bank centralny utrzymuje stopy procentowe na podwyższonym poziomie w stosunku do lat 2017-2021, co ogranicza akcję kredytową.

Przy analizie wpływu inflacji na koszt i wysokość raty kredytu hipotecznego należy pamiętać, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wieloletnim. W Polsce okres spłaty kredytów hipotecznych wynosi najczęściej od 10 do 30 lat. Oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w Polsce jest zmienne, tak więc zależy od aktualnej wysokości stopy WIBOR, na którą największy wpływ ma wysokość stóp procentowych NBP. Rada Polityki Pieniężnej przy NBP z kolei musi podnosić stopy procentowe, aby tłumić inflację. Ty samym oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie.

Długość okresu galopującej inflacji zależy w dużej mierze od decyzji banku centralnego, który może zacieśniać politykę pieniężną lub nie reagować wystarczająco na zjawisko inflacyjne co zazwyczaj prowadzi do wieloletnich okresów inflacyjnych. Polscy wyborcy mają pośredni wpływ na to jaką politykę monetarną prowadzi Państwo, ponieważ to Sejm, Senat i Prezydent wybierają skład Rady Polityki Pieniężnej i Prezesa NBP. Kadencja członków RPP i Prezesa NBP trwa 6 lat zgodnie z art 9. Ustawy o NBP.

Czym jest inflacja i na co wpływa?

Inflacja jest wskaźnikiem ekonomicznym, obrazującym zmiany poziomu cen dóbr i usług w czasie. Używając prostego języka można stwierdzić, że inflacja to miernik informujący o tym „jak szybko rosną ceny”. Stopa inflacji jest jednym ze wskaźników aktualnego stanu gospodarki kraju. Chociaż to zjawisko ma swoje zalety i wady, w zależności od wysokości odczytu, to gdy przyjmuje skrajne wartości może destabilizować sytuację ekonomiczną państwa. Inflacja wpływa m.in. na:

  • siłę nabywczą pieniądza;
  • rzeczywistą wartość dochodów i oszczędności;
  • cel i zakres inwestycji, podejmowanych przez przedsiębiorców i konsumentów;
  • politykę monetarną kraju, a tym samym na oprocentowanie kredytów hipotecznych i gotówkowych;
  • koszty produkcji i utrzymania przedsiębiorstw.

Jak inflacji wpływa na kredyty hipoteczne?

Oprocentowanie kredytów to element umowy kredytowej, najbardziej interesujący klientów, ponieważ odzwierciedla zazwyczaj największą część kosztów, jakie kredytobiorcy mogą ponieść przy zaciągnięciu zobowiązania. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest kształtowane przez wiele czynników, ale w grupie najistotniejszych znajdują się:

  • WIBOR, czyli międzybankowa stopa procentowa, która jest silnie skorelowana ze stopami procentowymi Narodowego Banku Polskiego;
  • sytuacja na rynku inwestycyjnym;
  • stan ryzyka kredytowego kredytobiorcy;
  • konkurencja na rynku instytucji finansowych;
  • oraz wartość inflacji i jej prognozy na najbliższy czas.

Inflacja jest zjawiskiem oddziałującym na wiele podmiotów – bank centralny, banki komercyjne, jak i kredytobiorców. Zobowiązania kredytowe są spłacane w formie rat, które składają się z części kapitałowej i odsetkowej.

Rata kredytu hipotecznego = część kapitałowa + część odsetkowa

Część kapitałowa odpowiada rzeczywistej wartości kwoty kredytu. Natomiast część odsetkowa składa się z części, stanowiącej wynagrodzenie dla banku (marży), w którym zaciągnięty został kredyt oraz stopy procentowej WIBOR, ustalanej pośrednio przez bank centralny. To od nich uzależniona jest wartość oprocentowania kredytu.

Część odsetkowa = marża banku + bazowa stopa procentowa

Bazowa stopa procentowa, czyli w Polsce WIBOR jest tutaj bardzo istotna. W przypadku wysokiej inflacji, bank centralny podejmuje działania mające na celu kontrolę tego wzrostu. Jednym z takich działań jest podniesienie stóp procentowych, co zwiększa koszt pożyczek dla banków komercyjnych. W rezultacie bank centralny wymaga od banków komercyjnych większej opłaty za udostępnienie gotówki. W ten sposób Rada Polityki Pieniężnej stara się opanować galopującą inflację, podnosząc koszt spłaty kredytów. Z negatywnymi konsekwencjami muszą liczyć się kredytobiorcy, którzy spłacają raty kilku lub kilkunastokrotnie przewyższające początkowe wartości.

Poziom inflacji a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, z którego finansuje się zazwyczaj budowę lub zakup nieruchomości. Przy podpisywaniu umowy kredytowej można wybrać pomiędzy oprocentowaniem zmiennym lub stałym. Osoby, które wzięły kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem znajdują się w odrobinę lepszej sytuacji. Stałe oprocentowanie gwarantuje kredytobiorcom, że kwota rat ich zobowiązania nie wzrośnie, więc nie odczują skutków inflacji tak dotkliwie jak osoby z drugiej grupy.

Aczkolwiek należy wziąć pod uwagę, że stopa stałego oprocentowania kredytu hipotecznego będzie zawsze trochę wyższa niż w przypadku wzięcia umowy z oprocentowaniem zmiennym. Koszt kredytu hipotecznego w drugiej grupie jest kształtowany przez aktualna sytuację na rynku międzybankowym. Dlatego wysoka inflacja, objawiająca się wzrostem cen, powoduje zazwyczaj podniesienie stóp procentowych, a tym samym wzrost wysokości rat kredytu hipotecznego.

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny podczas wysokiej inflacji?

Pozostaje pytanie, czy wysoka inflacja to dobry moment na wzięcie kredytu hipotecznego? To zależy. Zastanawiając się nad zaciągnięciem takiego zobowiązania, należy przeanalizować:

  • własne możliwości finansowe spłat rat kredytu mieszkaniowego,
  • aktualną sytuację ekonomiczną w kraju,
  • ryzyko znacznego spadku cen nieruchomości,
  • oraz jakich zmian w poziomie inflacji można oczekiwać w najbliższych latach.

Jeśli kredytobiorca ma dużą płynności finansową i stałe dochody, nie zagrażające opóźnieniom w spłacie rat kredytu hipotecznego, a aktualna i prognozowana sytuacja ekonomiczna kraju nie jest zła to może się okazać, że zaciągnięty kredyt hipoteczny spłaci się w dużej części samodzielnie poprzez utratę wartości pieniądza w czasie wysokiej inflacji.

Przydatny w podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w okresie inflacji jest indeks realnych cen kredytów Rekina Finansów, który uwzględnia stopę procentową WIBOR3M, od której zależy oprocentowanie kredytów dla konsumentów, oraz poziom inflacji GUS. Innymi słowy indeks przedstawia realne oprocentowanie kredytów bez marży i prowizji banków.

Podobnym wskaźnikiem sugerującym czy zaciągnięcie kredytu hipotecznego podczas wysokiej inflacji jest dobrym rozwiązaniem jest porównanie wysokości WIBOR3M lub 6M powiększonym o marżę banku ze stopą inflacji. Jeśli inflacja znacznie przewyższa oprocentowanie kredytów (WIBOR + marża) to matematyka wskazuje, na to, że opłaca się zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z taką sytuacją w Polsce mamy do czynienia od 2019 roku. Kredyt jest w takiej sytuacji spłaca się w dużej części samodzielnie poprzez utratę wartości pieniądza w czasie.

Przykład

W 2022 roku za 100 000 zł można było kupić więcej m2 nieruchomości niż w 2023 roku a każda oddawana złotówka w racie kredytu jest w 2023 roku mniej warta niż rok wcześniej.

Aktualnie dostępne oferty kredytów hipotecznych można znaleźć i porównać za pomocą porównywarki kredytów hipotecznych Rekina Finansów. W rankingu przy każdej ofercie jest podane oprocentowanie kredytu hipotecznego wraz z marżą, które można porównać z aktualną stopą inflacji.

Jeśli w okresie wysokiej inflacji kredytobiorcy nie stać na spłatę rat kredytu hipotecznego można śledzić aktualne prognozy inflacji na kolejne lata. Jeśli istnieją oznaki, że inflacja może spadać lub ustabilizować się w najbliższej przyszłości, przewidywany spadek inflacji może prowadzić do niższych stóp procentowych, co sprawi, że kredyt hipoteczny będzie dostępny dla szerszej grupy kredytobiorców.

Opłacalność kredytu hipotecznego w czasach stagflacja

Stagflacja jest zjawiskiem ekonomicznym, które charakteryzuje się jednoczesnym występowaniem wysokiego poziomu bezrobocia, wzrostu cen i spowolnienia gospodarczego. W czasach stagflacji, wysokie stopy procentowe są częstym rezultatem wysokiej inflacji i zwiększonego ryzyka kredytowego. To może prowadzić do wzrostu kosztów kredytu hipotecznego, co należy uwzględnić przy rozważaniu jego zaciągnięcia.

Stagflacja niesie ze sobą niepewność gospodarczą oraz niepewne warunki finansowe. Warto mieć na uwadze, że ceny nieruchomości mogą być niestabilne lub malejące w okresie stagflacji. Kupując nieruchomość w takim czasie, istnieje ryzyko, że jej wartość spadnie, co może negatywnie wpływać na zdolność do spłaty kredytu.

Opłacalność kredytu hipotecznego w czasach dezinflacja

Dezinflacja to okres, gdy tempo wzrostu cen maleje, a inflacja może przejść w deflację. W tym czasie banki centralne często obniżają stopy procentowe w celu ożywienia gospodarki i zapobieżenia spowolnieniu. To może prowadzić do niższych kosztów kredytu hipotecznego, co czyni go korzystniejszym.

W fazie dezinflacji ceny nieruchomości mogą ustabilizować się lub obniżyć po czym w kolejnej fazie cyklu gospodarczego mogą zacząć ponownie rosnąć. Jeśli spodziewany jest dalszy spadek cen, warto rozważyć konsekwencje dla wartości nieruchomości, co może mieć wpływ na zdolność do spłaty kredytu. Niemniej dezinflacja może być niezłym okresem na okazyjne kupno nieruchomości przy malejącym oprocentowaniu kredytów.

Opłacalność kredytu hipotecznego w czasie deflacji

W okresach deflacji, czyli spadku ogólnego poziomu cen, podejmowanie decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego może wydawać się ryzykowne. W okresie deflacji banki centralne często obniżają stopy procentowe w celu stymulowania gospodarki. Tym samym koszt całkowity kredytów hipotecznych spada.

Jednakże, pomimo niższych stóp procentowych, większość konsumentów liczy na dalszy spadek cen nieruchomości, co prowadzi do zwlekania z podjęciem decyzji o wzięciu kredytu hipotecznego. Oczekiwania kolejnej obniżki cen, dotyczą nie tylko rynku kredytowego. Wielu konsumentów przyjmuje bierna postawę i czeka na właściwy moment na podjęcie inwestycji, co pośrednio przekłada się zahamowanie ogólnego wzrostu gospodarczego kraju.

Okresy deflacji w Europie i Polsce zdarzają się jednak niezmiernie rzadko i trwają przez krótki okres czasu. Od połowy 2014 roku do końca roku 2016 w Polsce panowała minimalna deflacja co jak pokazuje historia było znakomitym czasem na zakup nieruchomości pod inwestycje bowiem od 2017 roku ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie rosnąć osiągając rekordowe poziomy cen w 2021 i 2022 roku. Okres niskiej deflacji można zatem postrzegać jako okazję do zakupów nieruchomości na kredyt hipoteczny. Kredyty hipoteczne w okresie deflacji są tanie.

Strategie zarządzania kredytem hipotecznym w warunkach wysokiej inflacji

Wysoka inflacja to zjawisko, które dotyczy wszystkich. Kredytobiorcy znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji, kiedy wysoka stopa inflacyjna przekłada się na wzrost kosztu rat kredytów, przewyższając ich możliwości finansowe. Aby poradzić sobie z konsekwencjami wysokiej inflacji mogą oni:

  • skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych;
  • zmienić warunki umowy, np. przedłużyć okres kredytowania lub zmienić oprocentowanie na stałe;
  • refinansować kredyt hipoteczny;
  • skonsolidować kredyty, jeśli posiada się również inne zobowiązania finansowe.