Grupowe inwestowanie w nieruchomości Mzuri CFI – Opinia Rekina

Polacy uwielbiają inwestycje w nieruchomości

Choć sam nie należę do fanów inwestowania w nieruchomości, to muszę uczciwie przyznać, że grupowe inwestowanie MZURI CFI dostępne od 2014 roku, ma parę kluczowych przewag nad inwestycją indywidualną w nieruchomość na wynajem, mianowicie:

• Inwestować można już od 10 000 zł.
• Mzuri CFI kupując całe kamienice uzyskuje niższe ceny zakupu niż inwestor indywidualny.
• Dzięki dużemu kapitałowi Mzuri CFI kupuje nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach.
• Inwestor w ogóle nie musi tracić czasu na obsługę nieruchomości i wynajmu.
• Inwestor ponosi niższe ryzyko w przypadku niepłacących lokatorów czy konieczności windykacji i eksmisji lokatora, z tego względu, że Mzuri CFI ma setki mieszkań.
• Mzuri CFI jest zarządzane przez ludzi, którzy znają się na nieruchomościach, mają całe zaplecze prawne, architektoniczne, księgowe i sieć sprawdzonych firm remontowych i innych specjalistycznych firm zewnętrznych.
• Inwestycja jest w większości zabezpieczona na konkretnych nieruchomościach z księgą wieczystą.
• Inwestor staje się formalnym udziałowcem spółki, która posiada nieruchomość/ci.

Jak dokładnie działa grupowe inwestowanie w nieruchomości omówię w dalszej części, na początek na pewno zapytasz o zysk i bezpieczeństwo inwestycji.

Ile można zarobić na grupowym inwestowaniu w nieruchomości MZURI CFI?

Obok bezpieczeństwa inwestycji, które jeszcze bardziej szczegółowo omówię, najważniejsze jest ROE czyli twój zysk przed opodatkowaniem podatkiem Belki 19% (lub 23% ponad 1 mln zł – „danina solidarnościowa”). Oczywiście, jeśli jesteś rezydentem innego kraju, ten podatek może być niższy, np. w Rumunii jest to 5% lub 10%.

Jak dotychczas wyglądały zyski inwestorów? Posłużę się danymi historycznymi. Poniżej tabela wszystkich spółek celowych Mzuri CFI.

Reklama

Wyrywkowo sprawdziłem, czy dane pokrywają się ze zaudytowanymi sprawozdaniami finansowymi i uchwałami o wypłacie dywidendy. Takiego przeglądu dokonałem dla Mzuri CFI2. W pierwszym roku zgodnie ze strategią spółki, znaną jeszcze przed przystąpieniem inwestorów do niej (spółka nie wypłaciła dywidendy, z uwagi na budowę portfela mieszkań na wynajem), w drugim roku dywidenda wyniosła już 3% (ROE), a za ostatni rok obrotowy 2018 wyniosła niemal 7% (oficjalne podjęta uchwała będzie dostępna w I kw 2019r., sprawozdanie finansowe już jest dostępne).

Jak od strony technicznej działa inwestowanie grupowe w nieruchomości na wynajem?

Schemat w zasadzie jest bardzo prosty. Pokażę to na przykładzie Mzuri CFI Śląsk, w którym swoje udziały ma już ponad 100 inwestorów.

Co jakiś czas konkretne spółki MZURI ogłaszają nabór środków od inwestorów, aby zrealizować kolejne zakupy inwestycyjne. Potencjalni inwestorzy otrzymują cały pakiet inwestora, który zawiera wszystkie szczegółowe informacje, m.in. w jaką nieruchomość konkretnie będzie inwestować spółka.

Załóżmy, że inwestor decyduje się przystąpić do inwestycji. Podpisuje umowę, a po wpłacie minimum 10 000 zł na powiększenie kapitału zakładowego spółki staje się jednym z udziałowców spółki. Spółka mając już nowe środki pieniężne inwestuje je zgodnie z założonym planem opisanym w memorandum inwestycyjnym.

W przypadku CFI Śląsk, w aktualnym naborze, spółka chce nabyć kolejne kamienice m.in. w mieście z którego pochodzę czyli Katowic. Spółka posiada już kamienicę w Katowicach przy ul. 3 Maja 38 (główna ulica w Katowicach). Jako cele inwestycyjne Spółka planuje m.in. polepszenie standardu kamienicy, którą spółka już zarządza przy ulicy Jagiellońskiej 20 w Katowicach (aby zwiększyć atrakcyjność lokali na wynajem tzw. occupancy rate) oraz jej wykup (Spółka ma już umowę przedwstępną).

Inwestor będzie zarabiał już od pierwszego dnia, bo MZURI CFI nie dość, że ma już dochodową kamienicę to nowo zakupiona kamienica przy ulicy 3 Maja 38 jest już częściowo wynajęta. Przychody będą więc generowane od pierwszego dnia inwestycji. Zyski inwestorowi są wypłacane w formie dywidendy (otrzymuje PIT, ale podatek odprowadza już samo MZURI) co roku po zatwierdzeniu zaudytowanego sprawozdania finansowego oraz podjęciu uchwały o dywidendzie. Spółka w swojej strategii Mzuri CFI Śląsk ma zapisane, że wypłaca dywidendy co roku.

Bezpieczeństwo inwestycji

Wiarygodność i bezpieczeństwo inwestycji grupowych w Mzuri CFI uważam, za wyższe niż większości towarzystw funduszy inwestycyjnych (TFI) o ograniczonym ryzyku.

Ludzie

Przede wszystkim analizę każdego przedsięwzięcia oceniam pod kątem wiarygodności i kompetencji ludzi, którzy stoją za całym projektem. Współwłaściciele i jednocześnie menedżerowie w MZURI CFI zapisali piękną historię zawodową na przestrzeni wielu lat. Ich kompetencję wzajemnie się uzupełniają i obejmują m.in. audyt finansowy, rachunkowość, doradztwo strategiczne, budownictwo. Przykładowo CV Partnera współzarządzającego Grupą Mzuri, Pana Artura Kaźmierczaka można streścić tak:

Artur Kaźmierczak jest Partnerem współzarządzającym Grupą Mzuri oraz prezesem zarządu spółek Mzuri CFI. Jest także posiadaczem portfela mieszkań na wynajem, zarządzanego przez Mzuri. Przed dołączeniem do Grupy Mzuri Artur Kaźmierczak był Partnerem w PwC, gdzie pracował od 2009 roku. Wcześniej był związany z Deloitte, Andersen Business Consulting i Arthur Andersen. Łącznie posiada ponad dwudziestoletnie doświadczenie zawodowe. Jest absolwentem Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego, studiował także w Holandii na Uniwersytecie Maastricht. Artur Kaźmierczak jest również członkiem Rady Nadzorczej notowanej na GPW spółki KBJS.A. Jest ekspertem często cytowanym przez media.

Myślę, że laikom takie nazwy firm jak PwC, Deloitte czy Arthur Andersen niewiele mówią, ale dla obytych w wielkim biznesie i finansach są najlepszym możliwym świadectwem kompetencji. Trudno też, aby ludzie niemoralni i nieuczciwi byli dopuszczani do tajemnic największych firm w Polsce, a dla pracowników firm z tzw. BIG4 to codzienność. Zresztą sam pracowałem właśnie dla firmy z BIG 4.  Gdybym był nieuczciwym człowiekiem nie dopuszczono by mnie do swobodnego grzebania w dokumentacji finansowej, aktach osobowych itp. w takich firm jak Airbus Military, Polkomtel, Polsat, GE Medical, Maersk, DSV i wielu innych. Dla niewtajemniczonych mogę też zdradzić, że pracownicy firm audytujący sprawozdania finansowe np. spółek skarbu państwa są na podsłuchach ABW.

Warto dodać, że praca w tzw. BIG4 to marzenie prawie każdego absolwenta finansów, a na pracę tam mogą liczyć tylko najlepsi absolwenci finansów, ekonomii i prawa. Przykładowo w rekrutacji, kiedy udało mi się dostać tam pracę jako stażysta, zgłoszeń CV było… ponad 2500, stanowisk do obsadzenia dla stażystów góra 60, w Warszawie połowa z tego. Teoretyczne szanse na otrzymanie pracy wynosiły więc około 3%. Całe szczęście dowiedziałem się o tym długo po fakcie, bo pewnie miałbym chwile zwątpienia przed podjęciem rękawicy. Całe szczęście BIG4 to prywatne firmy, gdzie klucz partyjny i znajomych królika nie obowiązuje, choć oczywiście zdarza się, że dziecko np. klienta BIG4 czy polityka otrzyma staż aczkolwiek jest to marginalne zjawisko.

Zdrowy model biznesowy

Drugą rzeczą na jaką patrzę pod kątem inwestycji to czy model biznesowy danej firmy jest racjonalny i czy może być zyskowny w długim okresie czasu. Identyfikuję też ryzyka, które mogą sprawić, że dany model biznesowy czy strategia działania nie ma szans na sukces. Przykładowo ani Amber Gold ani Get Back nie spełniały tego warunku. Amber Gold nie spełniał nawet pierwszego puntu bezpieczeństwa, o którym pisałem w poprzednim akapicie. Dlatego też na moim blogu ani pośród moich inwestycji nie uraczyłeś tych feralnych inwestycji.

W przypadku Mzuri CFI wszystko ładnie się spina. Model biznesowy jest zdrowy, powtarzalny i wiarygodny. Inwestycja, moim zdaniem, daje znakomity zysk przy tak ograniczonym ryzyku. Około 5% czystego zysku rocznie do kieszeni inwestora, przy jego zerowym nakładzie pracy, to powód do satysfakcji.

Zabezpieczenie inwestycji na aktywach trwałych

Zainwestowane środki w lwiej części są przeznaczane na zakup nieruchomości, remonty, ulepszenia dotychczasowych nieruchomości, tak więc twoje udziały w spółce mają bardzo duże pokrycie w aktywach trwałych, przede wszystkim nieruchomościach. Przykładowo pokrycie kapitału własnego aktywami trwałymi w MZURI skomentował dla Rekina Finansów Prezes Mzuri CFI, Artur Kazimierczak:

Bilans Mzuri CFI 2 wskazuje wartość aktywów trwałych na poziomie 6,7 mln zł przy kapitale własnym 6,0 mln zł (różnica wynika z zobowiązań w wysokości 0,9 mln zł – jest to pożyczka z Mzuri Sp. z o.o. i kwoty wpłacone na poczet objęcia udziałów przez nowych udziałowców). Na koniec roku finansowego kończącego się 30 września 2018 roku struktura była następująca: kapitał własny 3,6 mln zł, aktywa trwałe: 3,4 mln zł. Jako inwestor stajesz się udziałowcem spółki, tak więc w akcie notarialnym dotyczącym podniesienia kapitału zakładowego spółki wymieniona jest wartość twojej inwestycji (udziałów) i ilość udziałów.

Zabezpieczenia prawne

Jako inwestor i tym samym udziałowiec spółki wraz z innymi udziałowcami wybierasz radę nadzorczą, która sprawuję kontrolę nad zarządem spółki.

Spółka realizuje strategię zatwierdzoną w umowie spółki i przedstawioną w memorandum inwestycyjnym, której nie można zmienić bez zgody wspólników.

Każda zakupiona nieruchomość posiada wpis do księgi wieczystej.

Spółka operuje w oparciu o przepisy kodeksu handlowego i całego mnóstwa przepisów prawnych obowiązujących w Polsce.

Badanie sprawozdania finansowego przez zewnętrznego audytora

Sprawozdania finansowe spółek Mzuri badają biegli rewidenci (MZURI CFI2 i MZURI Alfa). Przykładowo dla Mzuri CFI 2 kluczowym biegłym rewidentem jest Paweł Duś, były dyrektor w Mazars. Sprawozdania Mzuri nie badają audytorzy o największej renomie typu KPMG, EY, PwC ze względu na wysokie koszty takiej usługi, ale nie są to też rewidenci, jak ja to nazywam z ligi podwórkowej, o których kompetencje i rzetelność badań mógłbym się obawiać. Podsumowując, w tym aspekcie bezpieczeństwa przy Mzuri trzeba podstawić mały plus.

Trzeba mieć też na uwadze, że badanie sprawozdań finansowych to droga usługa i pytanie czy konieczna dla inwestorów. Nie ma co ukrywać, że wynajęcie audytorów oznacza mniejszy zysk dla inwestorów.

Zagrożenia

Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, choćby należała do kategorii tych bezpiecznych. Pewne są jedynie śmierć i podatki, jak trafnie wskazuje popularne porzekadło.

Co uważam za istotne zagrożenie dla inwestycji grupowej w nieruchomości na wynajem Mzuri CFI? To mało prawdopodobne, ale przy wielkim kryzysie światowym, rynek nieruchomości w Polsce to odczuje. Jeśli jednak ktoś zakłada dłuższy okres inwestycji tj. powyżej 5-6 lat np. jako sposób oszczędzania na swoją emeryturę, to mocno ogranicza ryzyko istotnego spadku cen nieruchomości.

Różne spółki Mzuri mają różne konstrukcje. Przykładowo wartość udziałów w Mzuri CFI Śląsk wyceniana kwartalnie zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego. Zdarzają się jednak spółki Mzuri gdzie udziały mają wartość stałą bez względu na zmiany cen nieruchomości.

Dostrzegam ryzyko płynności przy wychodzeniu z inwestycji co wynika bardziej z braku niezbędnej legislacji w Polsce lub z drugiej strony – zabranianiu wszystkiego co nie jest zapisane w obecnych ustawach. Ten przykład inwestycji dobitnie wskazuje, że prawo generuje nieraz więcej ryzyka niż korzyści. Omówię więc sposoby wychodzenia z inwestycji.

Jak wyjść z inwestycji w nieruchomości na wynajem Mzuri CFI?

Są aż 3 sposoby wyjścia z inwestycji.

Załóżmy, że zainwestowałeś w Mzuri CFI Śląsk. Omówię sposoby wyjścia z inwestycji na tym przykładzie.

Pierwszym sposobem jest odsprzedaż całości lub części udziałów innemu inwestorowi po cenie uzgodnionej pomiędzy stronami. Druga stroną transakcji może być dowolna osoba. Jeśli chciałbyś sprzedać swoje udział komuś z grona udziałowców Spółki Mzuri CFI Śląsk to Mzuri pomoże Ci znaleźć chętnego, ale pobierze 1% prowizji od każdej ze stron transakcji.

Drugim sposobem jest odsprzedaż udziałów do Mzuri CFI Śląsk, które to następnie dokona ich umorzenia. Tutaj jednak spółka musi także dbać o stabilność finansową spółki Mzuri CFI Śląsk czyli o interesy pozostałych inwestorów. Wobec tego przed upływem 18 miesięcy kwota zwrócona inwestorowi stanowi 80% wartości nominalnej udziałów, czyli tej z aktu notarialnego.

Po upływie 18 miesięcy od objęcia udziałów kwota wypłacana inwestorowi równa się wartości księgowej udziałów uwzględniającej wzrost cen nieruchomości na Śląsku. Wartość księgowa udziałów jest aktualizowana raz na kwartał w oparciu o:

• zmianę wartości nabytych nieruchomości w oparciu o średnią indeksu NBP cen transakcyjnych sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach z ośmiu ostatnich kwartałów;
• wartość skapitalizowanych nakładów na remonty/ budowę/ przebudowę nieruchomości.

Mzuri zdaje się dostrzegać to, że inwestorzy oczekują jeszcze większej płynności w obrocie udziałami. Dlatego też udostępnili jeszcze jedną opcję dla najbardziej niecierpliwych inwestorów, dostępną gdy przez 3 miesiące nie udało się znaleźć innego nabywcy jednak z finansowego punktu widzenia nie wydaje się być najlepszą bowiem Mzuri pobiera 5% prowizję. Mzuri sp. z o.o. zobowiązuje się do wykupu 100% udziałów, jeśli chcesz sprzedać ich 10, jeśli 11-50 75%, 51-100 50%, 101 i więcej 25%. Mały inwestor może więc wyjść z inwestycji tą ścieżką bardzo szybko, natomiast więksi już nie w całości.

Docelowo Mzuri chciałoby działać jako REIT. Jest to popularna konstrukcja prawna, która pozwala na uzyskanie dużo wyższej płynności w obrocie udziałami w inwestycji w nieruchomości na wynajem. Niestety w Polsce nie ma takich przepisów, a obecne zabraniają rozwiązań znanych z REIT-ów.

Ze względu na wysokie koszty, tworzenie spółki notowanej na GPW/New Connect nie ma ekonomicznego sensu. Czy zainwestowałbyś w nieruchomość na wynajem dającą zysk na poziomie 1-2% rocznie? Ja na pewno nie.

Jak zainwestować w nieruchomość na wynajem Mzuri CFI?

Aktualnie trwa nabór do Mzuri CFI Śląsk oraz do Mzuri CFI 2. Osobiście optowałbym za Mzuri CFI 2.

Na początek musisz zgłosić chęć dołączenia do inwestycji na tej stronie, wtedy też pracownicy Mzuri dostaną informację, że przyszedłeś od Rekina Finansów… a to ma swoją wymowę 😊

Po rozmowie z konsultantem, który odpowie na twoje pytania, przejrzyj sobie jeszcze pakiet inwestora, czyli komplet informacji na temat danej inwestycji.

Proces przystąpienia do Mzuri CFI jest następujący:

1. Inwestor podpisuje przedwstępną umowę objęcia udziałów i przesyła skan do Mzuri
2. Mzuri odsyła podpisaną umowę do inwestora
3. Inwestor przelewa Mzuri środki do inwestycji
4. Inwestor ze wzorem pełnomocnictwa udaje się do notariusza, które następnie przesyła Mzuri
5. Inwestor otrzymuje dostęp do Strefy Inwestora (zazwyczaj po podniesieniu kapitału, jak już stanie się formalnie udziałowcem spółki)

Jeśli masz pytania odnośnie inwestycji w nieruchomości na wynajem Mzuri CFI śmiało zadaj pytanie w komentarzu.