Indemo
to europejska platforma inwestycyjna umożliwiająca zarabianie na inwestycjach wcześniej zarezerwowanych dla inwestorów instytucjonalnych i zamożnych osób fizycznych. Pierwszą klasą aktywów wprowadzaną na rynek detaliczny przez Indemo są inwestycje dłużne – wierzytelności z tytułu kredytów hipotecznych, kupowane z dyskontem od banków na wtórnym rynku długu w Hiszpanii.
Inwestując zaledwie 10 euro można uzyskać ekspozycję portfela inwestycyjnego na wierzytelności zabezpieczone na hiszpańskich nieruchomościach. Oczekiwana stopa zwrotu 15,1% rocznie opiera się na umiarkowanym scenariuszu, w którym 90% niespłaconego zadłużenia hipotecznego jest spłacane w ciągu 18 miesięcy od daty inwestycji.
Platforma została publicznie uruchomiona na początku listopada 2023 roku. W tym krótkim czasie Indemo pozyskało imponujące 1,2 miliona euro, co może świadczyć o zaufaniu inwestorów pokładanym w ich wizji. Indemo jest licencjonowaną i nadzorowaną platformą inwestycyjną pod nadzorem banku centralnego Łotwy, wykorzystującą ogólnounijną licencję firmy inwestycyjnej MiFID, umożliwiającą jej pracę w całej UE i oznaczającą, że wszystkie jej produkty inwestycyjne są zgodne z prawem i przepisami UE. Ponadto środki pieniężne i papiery wartościowe o wartości do 20 000 EUR są chronione w ramach unijnego systemu rekompensat dla inwestorów, jeśli zdarzy się, że Indemo dopuści się niewłaściwego postępowania, popełni znaczący błąd lub straci płynność finansową, w wyniku którego środki i aktywa inwestorów zostaną utracone.
Dane platformy Indemo
| Kategoria | Informacje |
|---|---|
| Nazwa Platformy | Indemo |
| Rok Założenia | 2023 |
| Cel Platformy | Inwestycje w wierzytelności z tytułu kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach w Hiszpanii |
| Model Biznesowy | Platforma inwestycyjna łącząca inwestorów i rynek bankowych wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie |
| Właściciel i CEO | 14 właścicieli, 28% udziałów Ilya Hagins |
| Doświadczenie CEO | Ponad 2 lat w Mintos jako radca prawny, 10+ lat w Rietumu Banka |
| Edukacja CEO | Magister Prawa na Rīga Stradiņš University |
| Regulacje | MiFID, regulacje Banku Centralnego Łotwy |
| Oprocentowanie | 15,1% rocznie w umiarkowanym scenariuszu |
| Min. wartość inwestycji | 10 euro |
| Waluta inwestycji | Euro |
| Okres Inwestycji | od 6 do 36 miesięcy |
| Zabezpieczenia dla Inwestorów | Wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach z rynku wtórnego w Hiszpanii i krajach UE. |
| Partner hiszpański | – |
| Roczne Sprawozdania Finansowe | Składane zgodnie z wymogami prawnymi, audytowane, dostępne na stronie Indemo. |
Zalety
Wady
Discounted debts czyli przecenione wierzytelności
„Discounted debts” to kupowane z dyskontem wierzytelności z tytułu z pożyczek, które pożyczkobiorca nie spłacił w części lub całości. Wierzytelności z tytułu tych kredytów pochodzą z hiszpańskich banków. Jeśli nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu zostanie sprzedana za jej wartość rynkową, inwestor może zanotować solidny zysk.
Oferta inwestycyjna Indemo
- Obecnie dostępny jest tylko jeden produkt: zdyskontowane wierzytelności.
- Oczekuje się, że drugi produkt, Inwestycje w bankowe kredyty hipoteczne, zostanie dodany do oferty w 1. kwartale 2024 r.
Inwestycja w zdyskontowane wierzytelności
- Obejmuje emisję not opartych na niespłaconych kredytach zabezpieczonych na nieruchomościach udzielonych przez hiszpańskie banki.
- Wierzytelności z tytułu kredytów są sprzedawane po obniżonej cenie wraz z zabezpieczeniem hipotecznym w postaci hiszpańskich nieruchomości. Zwykle dyskonto wynosi około 40%-50% wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z informacją uzyskaną przez zespół redaktorski Rekina Finansów bezpośrednio od Prezesa Indemo.
Grafika na indemo.eu wskazuje na około 32% marginesu na zysk po sprzedaży nieruchomości
- Inwestorzy uzyskują ekspozycję portfela inwestycyjnego na wierzytelności z niespłaconych kredytów, zakupione po znacznie obniżonej cenie.
- Zwroty z inwestycji są realizowane po sprzedaży nieruchomości, potencjalnie z zyskiem. Biorąc pod uwagę, że każda nota zawiera koszyk wierzytelności z 8 kredytów, inwestor otrzymuje zwrot części kwoty inwestycji i zysk po odzyskaniu każdego długu z koszyka ośmiu kredytów, po sprzedaży przynajmniej jednej z 8 nieruchomości, które są zabezpieczeniem tych długów.
Bezpieczeństwo i jakość
- Wszystkie wierzytelności na platformie są zabezpieczone hipotekami o jakości bankowej. Ponadto wszystkie nieruchomości obciążone hipoteką oferowane na Indemo to faktyczne nadające się do użytku nieruchomości, zarówno mieszkania, jak i domy prywatne. Jest to istotne, ponieważ ryzyko budowlane i deweloperskie jest tam nieobecne, co widzieliśmy ostatnio na innych platformach inwestujących w nieruchomości, kiedy trudno było odzyskać zainwestowane kwoty budowanych, remontowanych nieruchomości lub nie oddanych do użytku budynków a nawet całych osiedli.
- Długi przed zakupem od banków na otwartym rynku zostały ocenione i oszacowane przez profesjonalnych pożyczkodawców zgodnie z ich polityką kredytową, które działają pod nadzorem Banku Centralnego Hiszpanii.
Uprawnienia inwestorów
- Inwestorzy mają prawo do dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Po sprzedaży każdej dołączonej nieruchomości za jej wartość rynkową, inwestor otrzymuje 50% udziału w zysku z różnicy między zdyskontowaną ceną zapłaconą za dług a wpływami ze sprzedaży nieruchomości. Np. cena wierzytelności wynosi 150 000 euro; nieruchomość jest sprzedawana za 250 000 euro, inwestorzy będą uprawnieni do 50% ze 100 000 euro, co oznacza 50 000 euro jest zyskiem. Pozostałe 50 000 euro jest pochłaniana przez koszty windykacji długów, podatki i opłaty prawne.
- Inwestycja ma zapewniać inwestorom dwucyfrowy zwrot w ciągu 12-18 miesięcy.
Rynek nieruchomości i wyceny
- Prawie wszystkie pożyczki dotyczą nieruchomości mieszkalnych z rynku wtórnego.
- Łatwiejsze egzekwowanie przepisów windykacyjnych i dokładne wyceny rynkowe dokonywane przez niezależnych rzeczoznawców, takich jak Tinsa, Gesvalt i Idealista.
Koncentracja geograficzna
- Wszystkie zdyskontowane wierzytelności pochodzą z Hiszpanii, państw członkowskich UE i strefy euro.
- Inwestorzy korzystają ze stabilnego, przewidywalnego klimatu prawnego i politycznego co sprawia, że zmienność rynku jest raczej ograniczona.
Noty Indemo
Inwestycje na platformie Indemo obejmują zakup not, które są papierami wartościowymi zabezpieczonymi pożyczkami lub długami. Daje to inwestorom możliwość inwestowania środków w kredyty hipoteczne lub zobowiązania w regulowanym środowisku. Inwestując w pakiet not, inwestor zyskuje ekspozycję zarówno na zysk, jak i ryzyko wybranych produktów pożyczkowych. Każdy pakiet not to zbiór kilku pożyczek o podobnych cechach, zwykle ośmiu, które są zgrupowane razem. Każdy zestaw not ma unikalny międzynarodowy numer identyfikacyjny papierów wartościowych (ISIN) i składa się z obligacji o wartości nominalnej 0,01 EUR każda. Noty jako papiery wartościowe są emitowane i oferowane zgodnie z prospektem oferty publicznej, który został zweryfikowany i zatwierdzony przez Bank Centralny Łotwy. Inwestując w zestaw not, zyskujesz dywersyfikację wśród wszystkich bazowych pożyczek lub zobowiązań w puli.
Noty są emitowane przez spółkę specjalnego przeznaczenia kontrolowaną przez Indemo. Spółka ta pozyskuje należności pożyczkowe od współpracujących instytucji pożyczkowych (głównie banków), tworzy pakiety not i umieszcza je na platformie Indemo. Nabycie not uprawnia pożyczkobiorcę do otrzymywania płatności za każdym razem, gdy ureguluje on swoje zobowiązania lub uda mu się uzyskać środki z windykacji majątku dłużnika.
Przegląd platformy Indemo
Wiarygodność Indemo
Indemo zostało założone przez 10 współzałożycieli 20 maja 2022 roku, w tym dyrektora generalnego, Sergejsa Viskovskisa. W styczniu 2023 r. platforma pozyskała kolejnych 4 aniołów biznesu. Wszyscy udziałowcy to doświadczeni profesjonaliści z branży bankowej, pożyczkowej, zarządzania majątkiem i IT. Z KRS-u spółki Indemo SIA wynika, że wszyscy udziałowcy mogą mieć obywatelstwo łotewskie.
Wszyscy czterej członkowie zarządu spółki są także akcjonariuszami. Obecnie największym akcjonariuszem jest Ilja Hagins, który posiada 28% udziałów w spółce. Fraza „Investment Democracy” odzwierciedla również strukturę akcjonariatu spółki Indemo, co oznacza, że tylko większość akcjonariuszy może podejmować istotne decyzje. Nie ma dominującego akcjonariusza, który mógłby przegłosować pozostałych.
Warte odnotwania jest to, że Ilya Hagins, główny akcjonariusz, pełni funkcję prezesa ATLAN ADVANCE MANAGEMENT SL w Barcelonie. Firma ta działa jako pośrednik w udzielaniu pożyczek na nieruchomości, podlegając rygorystycznemu nadzorowi i kontroli Centralnego Banku Hiszpanii. ATLAN zapewnia klientom i inwestorom dostosowane do ich potrzeb rozwiązania kredytowe, zarządzanie portfelem, administrację, wsparcie prawne, usługi sekurytyzacyjne i zarządzanie zabezpieczeniami.
Sergejs Viskovskis, Prezes Indemo SIA, wnosi wiedzę prawniczą jako lider Indemo. Jego doświadczenie zawodowe obejmuje pracę na stanowisku starszego doradcy prawnego w znanej platformie inwestycyjnej Mintos w latach 2019-2021.
Zgodnie z europejską dyrektywą MiFID, Indemo dostarcza zbadane sprawozdania finansowe od pierwszego roku swojej działalności. Sprawozdanie finansowe za 2022 rok jest dostępne na stronie internetowej spółki, a sprawozdania za 2023 rok zostaną opublikowane do 31 marca 2024 roku. Audyt finansowy jest przeprowadzany przez Crowe, firmę audytorską z rankingu BIG10. Indemo wyraziło otwartość na potencjalny wybór firmy audytorskiej BIG4 (KPMG, EY, Deloitte, PWC) począwszy od roku podatkowego 2024, gdy firma osiągnie „pełną prędkość”.
Ryzyko inwestycji w pożyczki na Indemo
W prospekcie emisyjnym not dla produktu zdyskontowanych długów można zapoznać się z szeregiem różnych potencjalnych ryzyk dotyczących inwestycji ina Indemo.
Wysoki potencjał strat
- Indemo ocenia ryzyko na 6 w 7-punktowej skali, co wskazuje na znaczny potencjał strat w przyszłych wynikach.
- Złe warunki rynkowe mogą mieć wpływ na odzyskanie zainwestowanych środków np załamanie rynku nieruchomości w Hiszpanii.
Analiza rynku
- Prospekt zawiera szczegółową analizę rynkową ściągalności wierzytelności.
- W najgorszym scenariuszu z 2-letnią inwestycją Indemo przewiduje ujemny zwrot w wysokości -6,6% rocznie. Najgorszy scenariusz opiera się na danych z krachu rynku nieruchomości w Hiszpanii w latach 2008-2014 gdzie ceny nieruchomości spadły o 44,3% we wspomnianym okresie.
- W scenariuszu umiarkowanym spodziewana jest dodatnia roczna stopa zwrotu w wysokości 15,1% rocznie.
- W korzystnym scenariuszu prognozowany zysk wynosi aż 30,1% rok do roku.
Podsumowanie
Indemo jest nową platformą inwestycyjną oferującą jedyne w swoim rodzaju inwestycje, dotychczas niedostępne dla inwestorów detalicznych, ponieważ banki portfele wierzytelności sprzedają zazwyczaj w dużych transzach za miliony. Wierzytelności z tytułu pożyczek kupowane przez Indemo są zabezpieczone na nieruchomościach w Hiszpanii krajach Unii Europejskiej. Jako największe ryzyka postrzegamy trudności w windykacji hiszpańskich dłużników i sprzedaży ich nieruchomości. Sytuacja rynkowa na rynku nieruchomości w Hiszpanii wydaje się także być kluczowa dla sukcesu i ryzyka inwestycji. Z drugiej strony potencjalny zysk 15,1% rocznie w umiarkowanym scenariuszu wydaje się równoważyć te ryzyka. Co ważne inwestor kupuje zestaw not czyli udział w wierzytelnościach z tytułu min. 8 kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach co sprawia, że jedna nieudana windykacja nie prowadzi do straty całego kapitału.
Jak zacząć inwestować w pożyczki na Indemo?
- Utwórz konto na www.indemo.eu;
- Wypełnij kwestionariusz i potwierdź tożsamość;
- Wpłać środki na konto;
- Wybierz konkretny zestaw not do inwestycji.
*Do wymiany walut można skorzystać z konta Wise, konta walutowego Pekao czy kantoru walutowego Walutomat.
Wymagane dokumenty i dane
Aby zarejestrować się na platformie Indemo należy podać:
- dane osobowe i dowód tożsamości;
- aktualny adres email;
- aktualny numer telefonu;
- szczegóły dotyczące konta bankowego;
- ewentualnie dokument potwierdzający źródło pochodzenia środków.
Pytania i odpowiedzi
Dane kontaktowe Indemo
Indemo SIA
KRS 40203401432
Mazā Nometņu iela 10 – 2, Rīga, LV-1002, Łotwa
info@indemo.eu
